终究大家会明白，那些看上去高大上的商用楼，很多已经价值归 0 了

潇洒出格

某城市的商用楼，N 次流拍，价格已经降低到了周围住宅价格的 1/N，但仍然无人购买。

我无法预测这个楼最后还会不会继续拍，最后成交价格到底能降低到住宅的几分之一，但就我看来，这个和归 0，差距也没那么大了。

有人会想：我靠那么大一个楼，看起来金碧辉煌的，价值是 0？我随便租租也不会价值是 0 啊？

实际情况：价值是真的 0，因为如果要出租，就要有运营团队，要有客流，要有配套，要有操盘手，要有大品牌入住，这个成本比你想的高，根本无法覆盖成本，只能空着。

上述是已经发生在现实世界中的情况，我就合理联想一下，那 90% 的维护不佳、品质一般的住宅，10 年后 20 年后，恐怕归 0 的也不会少。

当然，现在是没人信的。

孔曼子

我觉得房地产和股票一样，也是有分板块概念的：

约 20 年前，写字楼 NB，一二线甲级写字楼租金回报惊人，但后来大起新楼，买的人亏大了；
约 15 年前，街铺 NB，买对了好地段的街铺足以养三代，但后来电商崛起，买的人亏大了；
约 10 年前，准拆迁房 NB, 很多买的人都变成了拆迁富，但后来拆迁减少，买的人亏大了；
约 5 年前，学区房 NB，买了读完书转手还能大赚一笔，但近来政策突变，买的人可能会大亏。

在目前房住不炒、供大于求、电商泛滥的大环境下，我想不出来未来几年哪类房产能 NB 了。

账户已注销

糅合几个看过的观点：

1：高层住宅是现代版的贫民窟，尽管可能它要价不菲。这话有点刺耳。有人觉得物业好，99% 是因为物业足够新，等时间长老化之后就知道了，物业是生意，赔本的不干。

2：房价等红利很大程度是人口红利，分析人口购房高峰也许有帮助，比如我国 60-70 年代的生育高峰以及这代人的子女 1985-1990 出生的一代，买房关键时点为 30 岁左右第一套小些的，40 岁后左右置办一套大些的。如果这个推论成立，那么 2020 年左右是 85-90 后人群购买力的最后一波房价机会。之后除了一些还能吸引外来人口的城市，整体房产数量是大于需求人口的。

3：对于普通人而言（很少具备各地有房的实力），房子其实是重仓，不抗地震等灾害风险。抛开房贷杠杆（因为目前信贷抵押率，这是不容易爆的杠杆，是很棒的杠杆），房产的平均收益没印象中那么高，没有杠杆的话，投资角度，风险收益很可能不如地产相关的 ETF。

哈默

商业繁荣需要有消费能力的人，被房市掏空，被教育掏空之后，一般城市白领基本没有什么消费能力了。长期下去，这些人住宅附近周围的物业价值可以预见，更不要说现在第一次买房很多都是老破小了。无论是改善还是第一次买房，都是层层扒皮的过程啊。

chinesealbert

要例子，我来举，关于一线城市高层建筑变成未来贫民区的：

北京朝阳区望京花家地西里一区 103 号楼等 4 座 18 层塔楼，位置黄金。回迁户居住，学区房，对口朝阳区排名前三的重点小学花家地小学。18 层变成魔窑。

首先是回迁户，以前是北京周边农民，后来拆迁补助到当前楼中（1998 年建设的 18 层塔楼），并解决就业，大多是城市环卫大队等等，应该说党的政策还是很照顾的。但是人还是起点低、观念旧，很多人干了几年内推，天天闲的没事，一个月 4000 元工资。

人没钱了，自然会捡破烂等等，搞得楼很臭、蟑螂爬满楼，怎么灭都灭不掉。楼的质量也低，解决一个问题就能引出无数新问题。厕所漏水。换个小水管道一个楼能臭 1 年。

最奇葩的是 106 号楼，1-10 层的住户是曾经一整个村子同时搬迁进来的，整个一栋楼不交物业费，物业也就彻底不管整个楼了，一进楼就是大大的几个字：严禁随地大小便！楼内部尘土飞扬、窗户都被黒垢侵满，远远不只是蟑螂和臭味，而是老鼠遍地跑。。最奇葩的是，塔楼的楼道就那么点屁地方，竟然住户还用篱笆隔离开，每家占用点，放点舍不得丢的旧家具。

对了，这个楼的 1-10 层所有住户没给发房本，我算了下，1998 年住进去到现在，也 23 年了吧。

还有潘石屹光华路 soho 的对面写字楼，楼内到是满了，但干什么的都有，还有按摩的。

我老婆所在的公司，前两年租了世纪天阶旁的写字楼，整租一层，给了一个非常非常优惠的价格。结果装修好了，办公一年后，再次续租，被提高租金 50%，公司老板气的不成，但是没办法，谁让装修了呢。结果办公了 2 年，再次被提高租金，公司不得不搬离了这个写字楼。

举了上边实际的 3 个例子，就是要说明：

一线城市的高层，真可能变成未来的贫民窟。
一线城市的商用楼，如楼主所说，有很多价值基本为 0. 如果想运营，必须花钱建专业团队，但利润盖不住成本。
三线城市的未来，真心没必要特别悲观。如果环境治理的好了，是可以变成金山银山的。宁夏吴忠就是！

债券小白

国家已经出台政策鼓励运营不良的办公楼改造为廉租房了。以后房子不好出租了，供求关系会彻底逆转。

《 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见 》国办发〔2021〕22 号明确规定了对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

北海忽

引用一位朋友的观点：城市，是互联网没有发明之前的互联网。

按这个观点（一个思考问题的角度）去理解一下所谓的 “互联网经济” 和 “实体经济” 吧。

别说什么 “实体经济” 了，就连城市本身，都会被互联网重构。

现实不管 “是否应该”，“你是否接受”，“你喜欢什么”，该怎样还是会怎样。

元素_指引我吧

武汉福客茂，那好的地段，除了 1 楼临街的一些门面基本上楼都是空的了，请日本人来运营都没用。

AAG

楼上有很多疑问非常正常，就跟很多人坐在电脑前不理解潘石屹为啥要跑路一样；

疫情前几年有幸在北京一处 soho 工作过一段时间，眼看着每天租户和人流量肉眼可见的减少，不足原来的三分之一，当时就明白写字楼非常不景气了。

乌镇的梧桐树

看看我们小地方的时代广场，除了超市，另外一楼店铺一些空着。没人气，自然环境差，没空调。吾悦广场开张后，人气那个旺啊！直接把本地的东兴生活广场干死！现在，老东兴也死了几年了！皮革城刚开时，女儿幼儿园，人气真足！现在，只剩一口气！又造世贸广场，东阳骗子造得真丑大红色！真该炸掉！

羊毛衫市衫一个店铺 1500 万，以为很大吗？只是个档口。现在暴跌。又造了蚕丝城，根本没生意。大巴车，都是花钱买来的客户。

北海忽

再唠几句。集友们唠生活环境好点的地方的时候经常会很自然地说 “生活成本低”。其实，这是大家脑海里的印象，而不是事实。同样的商品，一线城市要比三四线城市价格低，包括农产品。

关于这一点很多同学会举具体例子反驳，我就不参加了。

因为从原理上，超大城市，运行效率更高，成本更低，更环保（你没看错），更利于减少人均碳排放。

城市的另外一个作用是给人们创造近距离接触的机会，增加创意。

这些都是一本不算太新的书《城市的胜利》的观点，有兴趣的同学可以看看。

不是什么新观点，甚至可能是啰嗦的常识。不过还是可以翻翻。

cglylm98

咱们没有经历一个比较完整的兴衰周期。其实想想这有什么不可能的，大楼价值不但可以归 0，而且由于消防，环保，卫生，安全，房产税等的要求，还会把它变成负资产，而且是负到需要进班房，甚至是只有跳楼的负资产。这几天是不是哪里塌了一栋楼？这种事以后概率上会多起来，对业主的各种责任追责的立法也会跟上的。

jisabao

我说个身边例子。
三线城市新城回迁小区，三分之一 32 层，三分之二 18 层，32 层楼电梯就二部，一月平均坏一次，绿化卫生环境太一般了，中心广场不少水泥地完全裸露，我家小孩可以用铲子玩挖土游戏。

但位置好啊，紧邻当地有名气的高中，目测心算陪读的家庭占了小区户的三分二，物业费全靠这些家庭来交，听物业说拆迁户没有多少交的。物业全是大爷大妈。

如果发生某种变动，导致这个小区对陪读家庭吸引力下降，那么用不了几年，小区就要开始全面崩盘了。

位置不占优势、竞争落败的商业楼盘，我相信也会是同样命运。我认为楼主说的是非常有道理的。

来源：集思录