未来房子将回归为消费品吗？

过去 20 多年，由于房子从过去的自建房和单位分房转变为商品房，房价由于一开始的商品房数量远远低于人口数量，导致价格持续上涨，房子也由一个消费品变成了投资品，大多数房子成了罕见的越住越贵，越使用越贵的商品。但随着供需的平衡，未来的房子会不会像其他消费品一样，过手就折价，使用一年就贬值 1% 到 2% 呢？

如果真是这样，在经济条件有限的情况下，各位是选择买房还是租房呢。

jjjlcym

我是 00 年的，我来说说我的看法。

首先讲一下背景。个人实力一般，在杭州最好的高中才勉强上了个一本。目前看就业环境不大好，至少我身边的人表现出来的是这样。我又是一个普普通通的大学生，以后月薪 2 万的工作敢想，但觉得不容易。

家里人说现在本科生烂大街，建议去读研究生，最好博士生也读出来。读完书去工作至少 24 了。然后以 2 万的收入，不吃不喝 20 年，凑够 500 万，买套房，凭啥？反正凭借自己努力我觉得是不可能了。

之前家里考虑过以自有资金给我买房，以投资 + 婚房为目的，被我否决掉了，觉得不如买基金。否决的理由就是上面一条，我觉得我已经算 “年轻人口” 里面中上游了，买自己城市房产都吃力，目前持有多余房产的人接盘方实力不行了，房价至少不会大涨了。

贷款买房的我是不能理解，因为只要房产价格不涨，就意味着至少跑输理财年化 4%。这意味着房产属于负利率的资产，更不要说房价开始下跌。

一开始听人说买房至少把钱储蓄下来了，日子过得紧巴巴的但是给子女留下了资产，感觉挺对的。后来看到大我 10 岁的表姐过的相当佛系，周末就刷刷剧跳跳舞，现在还没结婚，有 “绝后” 的可能。我开始意识到，如果自己就过的这副吊样，还能指望子女什么？这不就成了我家楼下那位邻居，号称因为志愿填报失误没能进清华，然后现在天天鸡他那个 “不争气的孩子” 一样的人了。

和我一样想的人不少，可以部分解释生育率为何下降了。因为从小父母灌输观念，好好学习天天向上。但是到了社会发现，大家天天向上似乎结果也一般，收入水平没跟上来，从小梦想的赛车别墅预期落空，按揭个老破小都吃力，所以考虑内卷 - 躺平或者移民。

另外，宏观上来看，目前处于康德拉季耶夫周期下行阶段，同时 16 年棚改货币化强行给库兹涅茨周期续命，两个周期共振下行。

宏观微观逻辑传导通顺，因此我不买。不过我比较捞，我打算在同学里找个有房的小富婆，哈哈。

骆驼 1978

日本就是这样啊，新房价格走势平稳，二手房每年折价 3%-5%，所以年租金收益率达到 5%-10%，扣除折价还有 4% 左右收益率。

债券小白

房子仍然可以投资，但就像炒大蒜、炒邮票一样，成为少数人的专业。大多数老百姓还是回到自住 - 改善的路径上来，放弃投资房地产。除了一线城市和少数强二线城市，全国剩余 90% 以上的地区都是人口流出而土地相对充足的地区，前者能享受账面价值的上涨，而后者能住上大房子。

举个例子，2018 年，日本的人均（套内）住房面积为 14.06 畳，约合 22.78 平方米。其中，东京都的人均住宅面积仅为 12.17 畳，约合 19.72 平方米，而秋田、富山这些农村地区则能超过人均 17 叠，即 27.54 平方米。

最后是喜闻乐见的日本消失的三十年的不动产价格走势，特地选了日本的宇宙中心 —— 东京。

脚踏实地

其实这些问题，都可以参考美国、日本、韩国。不要觉得我国特殊，基本经济规律在起作用。以前的人说中国人喜欢生娃，现在也在渐渐改变了。

nimbus

如果以后还是 70，80 后买房，那房价是没什么变化。各位去问问 00 后，买房？结婚，生子都是个问题，要房子背房贷脑袋糊涂了？当然还有传统思维的，可比例变了。现在的一代人和我们当初的一代人真的完全不同了，极端下的只生一个心理影响表面上没什么，呵呵。各位，时代是会变的。房价上涨的这几十年其实都是一代人（同一思想观念）来着。

XIAOHULI92

一线强二线金融属性。可类比伦敦纽约东京房价，人少了大放水房价又涨回来了。其他城市消费品市场经济，是否托得起房市看当地政府控盘手段。JSL 没房子的是少数，大家现在在权益市场玩，赌的基本都是如果继续房住不炒，大放水以后水会不会进股市。

生身盛世诗书史

房子供需怎么可能平衡？拆得比造得快。上海市区把老房子居民赶走，房子改文化创意中心。上海郊区把城中村推平，改城市绿地。十三五推 160 万套，十四五变成 42 万套。拆迁了不补偿房子，只给钱，让拆迁户和工薪一起去抢有限的新房。房子只会越来越少。

过手就折价是新房精装修，落地八折。本质上是因为有些人为一手支付了溢价，这个溢价是非理性的，市场不认可的。就像你买手机，如果坚持只买闲鱼的二手手机，不碰一手，难道会过手就折价？

使用一年就贬值 1% 到 2% 呢？这个一直在发生。房屋每年都有 1% 以上的折旧损耗。但是和其他涨价因素比，忽略不计。

买房是投资，租房是消费，根本没有替代性。买了房也可以租离公司近的房子住。

nicemeat

不会的。发达国家的房子，除了少数像新加坡这样的，哪个成为消费品了？
不动产不动产，怎么都是资产的一种。

潇洒出格

大部分房子失去金融属性，少部分房子保留一部分金融属性，但租金率至少也得到 3% 才勉强合理。

LS 说的什么国际大都市房价贵，但人家租金率也不低啊，这个才是真正的价值标尺。