全面降息时代，真的来了

降了降了，又降了

虽然在预期之内，但这次利率的下调，依然有着风向标意义

随着今天中期借贷便利（MLF）的下调 10 个基点，可以肯定的是，新一轮的利率下调周期来临，或者说全面进入了降息时代

事情有点重要，话不多说，我们直接来划 重 点

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这一轮新的降息周期启动，其实早有预兆

在 6 月 13 日，央行发布公开市场业务交易公告 2023 第 114 号，宣布开展 20 亿 7 天逆回购操作，中标利率为 1.90%，较此前利率下调 10bp（基点）

这是央行时隔十个月后，也是今年首次下调 OMO 利率

央行不仅很少在一年期利率之前调整短期利率政策，13 日当天，央行又将隔夜、7 天期、1 个月常备借贷便利（SLF）利率均下调 10 个基点

这为后续通过 MLF 引导 LPR 和贷款利率下行做了前置性准备

在逆回购利率下调后，业内普遍预计，这将对市场产生连锁反应，并带动 MLF、LPR 等其他政策性工具利率的下调

当得知这个消息后，我也从未如此关注过中国人民银行的官网

果不其然，6 月 15 号一大早

央行像我们说好了的那样，宣布开展 2370 亿 MLF 操作

继续下调中期借贷便利操作的中标利率，利率为 2.65%，此前为 2.75%，下调了 10bp，这是 MLF 从 2020 年来的第五次下调

对于央行如此密集的下调逆回购利率、SLF 利率和 MLF 利率

这几件事对 6 月 20 日公布的 LPR 利率具有风向标信号

换句话来说，伴随着短期、中期政策利率联动下调，今年在 20 日最新公布的长期利率，LPR 也会下调

LPR 是锚定在 MLF 利率框架下的，也就是说 MLF 和 LPR 是正相关关系

所以，当 MLF 下调，LPR 也会下调

而从以往经验看

逆回购利率 —MLF 利率 —LPR 的同步调降，就完成了一次完整的降息过程

而无论下调多少，这都将会是 2022 年 8 月以来的 LPR 第一次下调

在央行官网我们也可以查询得到，LPR 的历史走势图

自 2019 年实行 LPR 以来，五年期的 LPR 相对还是比较平稳的，从最高点的 4.85%，到现在的 4.30%，一共就变过六次，全部都为下调

我也把 2019 年到现在的五年期 LPR 浮动数据整理了一下，大家作为参考

可以看到，前六次下调，最大幅度的都集中在了 2022 年，两次加起来一共降了 30bp

距离 LPR2022 年 8 月最后一次下调，目前一直维持在 4.30% 平稳的状态

那么，这个月 20 号的 LPR 将会有多少下探空间，很多业内专家都估计和房贷相关的五年期，会在 10-15bp 之间

而不论下降多少，都是自有 LPR 以来的历史最低的水平

也意味着从明年开始，选择浮动利率的商业贷款，进入重新定价周期，根据贷款总额，月还款利息会有不同程度的降低

也决定了今年买房商业贷款利率的进一步下探

目前房贷执行的商业贷款利率，由 LPR + 各银行加点形成

虽然各城市的银行会制定不同的加点

但是今年 LPR 利率的下调，首套房利率降低，已经是呼之欲出的事

02

今年以来，与买房相关的利率，全部都下调了

很多重点城市，尤其是二线城市，从今年年初开始，首套房贷利率就全面进入 3 字头时代

很多城市和首套商业房贷相关的利率，都是史上最低

今年的房贷利率为什么可以这么低

原因也是来自央行在今年 1 月，建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制

大概的原则就是，如果新房销售面积连续 3 个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限

当时第一个将首套房贷利率调整为 3.8%，就是这两年新房市场波动最大的郑州

而从郑州开始，各城市纷纷主动将利率调整到 4% 以下

来自中指研究院今年 4 月的数据

2023 年以来，全国已有超 40 城调整首套房贷利率下限至 4% 以下

数据来自：中指研究院

珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至 3.7%

天津、沈阳、十堰等城市，也首套房贷最低利率降至 3.9%

截至今年 3 月末，有 12 个城市则是直接取消了首套房贷利率下限，其中包括肇庆、湛江、惠州、清远等

目前全国房贷利率最坚挺的地方，也有且仅有几个一线城市了

数据来自：国金证券研究所

就拿上海来说，首套房利率为 4.65%，二套房为 5.35%，在现行的 LPR 的基础上加 35 个基点和 105 个基点

我就以一个典型的二线城市南宁为例

大家可以感受下就在短短不到 3 年的时间

一个城市的房贷利率从狂飙到狂降，可以疯狂到什么程度

2020 年，南宁绝大部分商业银行会在当时 5 字头的 LPR 基础上加 100 以上的基点，首套房利率平均为 6% 以上

数据来源：鉴盘侠，2020 年南宁各银行房贷利率调查表

2023 年，南宁的首套房利率来到历史最低的 3.70%，也就是在现有的 LPR 基础上，减少 60 基点，已经是地板价了

两年前后的利率差，居然可以达到 2.30%，这之间的利息差有多大，就不展开算了

而除了首套房的商贷之外，公积金利率也都在下调

去年 10 月，下调了 0.15%，也是时隔 7 年后的首套个人公积金利率首次下调

说了这么多

今年无论你在绝大部分城市买房，不论你是用商贷还是公积金贷

现在就是利息最低的时候

而如我们前一部分所说，过几天的 LPR 大概率还会下降 10-15 个基点

那么，那些现在在执行 3.7% 的城市，会不会将首套利率继续下调至 3.55%？

也就是说

你以为已经是最低，未来应该还有可能更低

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换个角度看，这一次降息还有另外一个信号，来自存款利率的下降

大家都知道，银行本质上就在赚存款和贷款之间的利息差

当房贷利率进入 3% 时代，紧随着的存款利率也正式进入 2% 时代

6 月 8 日，先是六大国有银行开始下调，活期方面，存款挂牌利率从此前的 0.25% 下调至 0.2%

定存方面，2 年期利率下调 10 个基点至 2.05%、3 年期下调 15 个基点至 2.45%、5 年期下调 15 个基点至 2.5%，总之就是时间越长，下调越多

我也大概整理了一下表格，大家感受下利息差

紧接着，6 月 12 日，12 家股份制商业银行也宣布下调人民币存款利率，下调幅度为 5 到 15 个基点不等

这已经是年内第三轮银行存款利率下行

而对于一些保守的人比如我来说，如今存钱是真的只是存钱，利息眼看着越来越低

但其实从 2022 年开始天量的存款数据，摆在各大银行面前的是实实在在的息差收窄

根据 5 月 19 日，国家金融监督管理总局发布数据显示

银行业一季度净息差为 1.74%，较 2022 年四季度的 1.91% 下降 0.17 个百分点，再创历史新低

存款利率的下调，除了是化解目前的银行的成本支出问题

另一方面，也为后续 LPR 长期商业贷款利率的下降，创造了空间

于是，从各种各样的货币政策来看

发出了一个强烈的信号

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现在，我们全面进入了降息时代

未来宏观市场肯定也会低息运行，因为现在各行各业面临的压力，确实有点大

只有进一步宽松货币政策，才有可能将局面改变

5 月的社会消费品零售总额为 3.78 亿，虽然同比增长了 12.7%，环比有所小幅回落，同比去年 5 月增速较快，原因是当时处于非常时期，基数较低

再来看，最近的固定资产投资增速，也已经降到近一年来最低的 4%，固定资产投资的下行，房地产的不景气也要背锅

进出口数据就不具体展开了，出口数据环比 - 4%，同比 - 7.5%，就足以说明现状

当这些数据一出现在眼前，相信你也会明白，为什么现在要降息了

直白来说，说到底就是为了刺激消费、促进投资

不管你是大宗消费买车买房买包，还是普通消费去旅游去看演唱会，还是拿去创业投资

还有，我们的贷款新增数据，还在下滑，5 月人民币贷款新增 13600 亿元，同比少增 5300 亿元

其中，住户贷款的增长也只有 3672 亿元，与去年 5 月的 6232 亿元相比，处于非常低的水平

这种数据，你说银行着不着急

现在的低利率环境，就是让大家把钱从银行拿出来，去消费去投资，或者买房都可以，钱真的要流动起来

但是反过来说，从目前的经济环境和楼市来看，即便存款利率在降低，但是存款对居民来说，是一种对未来的防御

这轮降息是否有效果，还有待一段时间的观察

从房贷的角度看，LPR 的降低应该会对楼市起到一定刺激作用

但说到这次降息，我问了问身边的买房人

反应却都出奇的一致，他们都说：降不到我

其实，自从今年首套房商贷利率的降低以来

大家对于存量房利率下调的可能，期待更高，呼声更大

所以，你呢，你怎么看待此轮降息

来源：真叫卢俊