细聊一下女子买69平公寓37平是公摊这件事

@汪有：3000 字细聊一下 #女子买 69 平公寓 37 平是公摊# 这件事。
这事儿不能单纯怪开发商黑心。

各位，开发商并不是傻子，他们不知道公摊像图里这么离谱，不好卖吗？
他们没有产品设计部门吗？
我的工作就是给开发商提供建议，卖给他们 ppt，咨询 “什么样的产品才好卖”。
我可以说：你看到极度不合理的东西背后，往往有一些合规要求。

比如：图里这么宽的公寓走廊，开发商销售告诉你 “走廊宽一点气派”，这就是销售自己不懂建筑设计，瞎胡说。
原理很简单：

公寓本身并不是住宅用地，一定是用了商业用地，所以商水商电，不能落户。
有两种商业用地：

1. 商办用地，这种地一般用来盖写字楼。
50 年产权，层高不超过 4.5 米。
这种地，用来盖公寓，如果做 loft 产品，隔两层，4.5m 有点矮，不大气。

2. 零售商业用地，这种地主要是开商场。
40 年产权，层高不超过 5m。
商场的建筑规范是不一样的，走道要求更宽，消防疏散通道也更多。实用率通常也更低。
我猜测图里这种实用率 50% 的，大概率用了这种用地指标。

总之，我国并没有什么 “公寓用地” 一说。
只能你用商业性质改。
俗称 “商改住”。

那么为什么开发商要商改住。
也很简单：
开发商拿了商业用地，如果真按照规划，老老实实盖了写字楼或者商场。
卖不出去也租不出去。
市场说话，公寓比较好卖，那我就盖公寓咯。
其实就是明明可以规划住宅给大家住，但偏不规划住宅，开发商就规划公寓这样子。
这就是看不见的手和看得见的手起了冲突。

那，为什么看得见的手要规划这么多写字楼和商场呢？
原因非常多，不同地方还不一样。
有可能的原因包括：

1. 你们那有人口规划，不让批这么多住宅用地。
头部城市都有，网上一查就能查到。
所以很多时候年轻人喊：为什么不让我们留下来。
我心想，看上位规划，确实没想让大家留下来，只是不方便明说而已，你去查一查就能发现。

2. 比起住宅用地，写字楼和商场，长远来看当地更能赚钱。
卖住宅用地，70 年一次，一次性把收益拿走了，没什么意思。
但规划商业用地，里面的写字楼、商业，年年都缴税。
有个评估写字楼的标准，叫 “亿元楼宇”，也就是说，这一栋楼，一年缴税就上亿。
这种楼每个一线城市都几十栋到上百栋。
广州某个零售商业体，每年纳税好几亿，真的是，它们说点啥当地都是非常哄着的。
有问题全都优先解决。
住宅没什么意思。
何况商业用地卖地也可以收钱嘛。

3. 核心区土地资源有限，更得开发商业和写字楼。
为什么各大城市核心区，已经很久没有大规模住宅新盘了。
但是却可以盖写字楼。
更是一个道理，我就这么点土地了，还不能盖写字楼商场收税嘛？

比如，深圳前海大铲湾，约等于不要钱给了腾讯。
为什么，因为腾讯纳税多，我怕你跑了。
华为当年跑到东莞松山湖，你们知道深圳多么痛心。

华为要走，还不是当地没有足够用地了。
不可能像东莞拿出那么大一块给华为搞发展。
所以很多土地稀少的区域，不舍得规划那么多住宅。都是尽量规划产业用地，怕自己土大户跑了。
这样税收，就业岗位都好看。
当然，负面效果是苦了打工人，没有足够住宅，大家都去惠州买房。

综上三点，很多区域做规划，喜欢规划写字楼和商场，不规划住宅用地。

但！那既然都规划了，那为什么区里不监督拿地企业，任由他们把规划中的写字楼和商场，盖成公寓呢？
为什么不严查 “商改住” 呢？
很多地方都喊过要严查商改住，后来都没认真贯彻下去。
原因也很复杂。

最主要的原因是：如果你严查，地就卖不出去，或者卖不贵。
还是老话：开发商不是傻子。
他们会做市场调研。

当他们调研发现，这地方不缺写字楼了，或者不缺商场了，那他们就不会拿地啊。
或者只愿意用很便宜的地价拿地。
这很好理解，当你想让开发商做出一些没那么符合市场需求的举动，这块地就会没那么值钱。
这时候，地价降低的部分就变成了一种补贴。
那区里是不乐意的。

好比我之前去开会，就有开发商被问：
为什么你做项目，做成了月子会所，你为什么不能引入金融业呢？
答案非常简单：这地方没那么多金融业，金融业没有月子会所挣钱。

那不如反问：为什么批地的时候，不在土地出让条件中注明，这块地未来只能引入金融类企业，不可以开月子会所呢？
因为这样，这块地就不值钱了。

从区里角度，当然是希望，地也值钱，未来也有产业。
那么双方博弈当中，会达成某个均衡。
比如，我卖地的时候，规定，这块地盖好楼，只有一半可以对外销售，其他你只能自持，租出去。
那就是给你留个口子，比如这一半，你是可以拿来做公寓的，可以卖。
另外自持的部分，大部分开发商是不会做公寓出租的，因为我国租售比很低，并不划算。
就做写字楼引入产业了。

睁一只眼闭一只眼还有个好处是：
其实区里也知道，这地方缺住宅。
但是又不让规划那么多住宅。

一规划住宅了，我是不是还要配套中小学？幼儿园？各种公建配套？
做成公寓我就不用管那么多了。
其实公寓还是有用的，比如我虽然没给你准备户口，但你照样可以住公寓呀。
等你老了，不再是城市需要的人才了，你就走了。
这期间你可以住公寓，不需要住宅的。
双方达成了博弈平衡。

这种瞎博弈，给我的工作也造成了不少麻烦，但也给我带来了一些工作业务。

比如，我的一位开发商客户，在某个区域拿了四块地。
每块地都有一定指标可以销售，可以做可销售的公寓和写字楼，有一定指标要做自持写字楼，有些地方要做商业。
这时候你就会想，为什么不能把一块地全做公寓，另一块地全做可售写字楼，另一块全做自持写字楼呢？
所有这些东西混在一起，不是更烦嘛？

一栋楼，下面是写字楼，上面是居住公寓，核心筒特别大，进深也特别深，人也很混杂。
非常不好弄。
公寓实用率也很低，只有 60%。
如果公寓都在一栋楼里面，就可以拿着住宅图纸，去盖公寓，这样的公寓住起来也舒服，这不好嘛？
如果能把同一种功能放在某一块地上，那好极了。
这就叫资源的优化配置。

但规划时不是这么想的，规划当时认为，这一块地一块地往外卖，有点公寓有点写字楼，这便于拿地企业用公寓迅速销售收回成本，然后安心做写字楼。
很科学的。
谁想到你这么有钱，一下子拿了四块地啊。

这个时候只能改规划。
只要规划一改，立刻这四块地的产品都会更好。
但，为什么我要冒风险帮你改规划？
我怎么证明我没有收你的好处？
还是公事公办吧。

这也造成了很多不好用的产品。
所以给我的工作造成了很多难度，但如果开发商没有面对这些困局，就不找我咨询了，所以也让我多了一些业务。

所以综合来看就是这么个情况：
各方诉求博弈之下，看起来几方都有理。
最终做出来一个奇奇怪怪的产品。

这个属于土地资源的浪费。
明明可以做更好的产品，卖更贵，那么也可以取得更多的土地收益。
但没办法。
就是这样了。

不过，消费者买公寓的时候，你直接问销售，销售是有责任告诉你的。
合同里也是有标注实用率的。
再不过，你不主动问，销售一般也不说。
销售肯定想打马虎眼过去的。
我们也不能要求消费者都懂实用率这些知识，都知道问一嘴。
不是谁都懂房地产的。

就这吧！已经写很长了！
我们下期再见！