高位买房的年轻人

在经济学中，“高位” 意指接近或到达市场价的最高点。作为一个相对的概念，近年房市下行，在过去高位买房的年轻人们浮现了。

他们或工作体面，或家境殷实，在各地房价居高不下时购入房产。代价往往是高息百万贷款，或决然卖房置换。

做这笔人生的最大投资前，他们嗅到过疯狂，也怀疑过涨价总有期限。但更重要的是，他们被一种普遍的焦虑催促着：再不上车就来不及了。

现在，再下车，似乎也来不及了。

文 | 方适
编辑 | 李天宇
运营 | 曹金京

下风口

八个月，80 万。这是今年 2 月，收房那天，31 岁的刘芸从中介处得知的房价下跌速度。又五个月过去了，这个夏天，与她同小区、相似户型的一套房，最新成交价是 415 万。

​去年 6 月，刘芸以总价 600 万买下这套房子。

​房子在北京市西城区白纸坊附近，近二十年的房龄，同区域算次新；68 平方米，“一改二” 的两室格局，比起她看过的其余四十多套房，胜在户型方正。非要挑毛病的话，改出的次卧太小，放张一米五的双人床都够呛；且那是个回迁小区，管理杂乱，楼道被邻居的杂物堆满。但房子是买来结婚用的，也是她人生的第一套房，她知足。

​因此，起初，房价下跌的消息传出，刘芸不去刻意查看。直到 “躲也躲不掉。” 朋友圈、各种社交平台，太多的相关资讯涌来。拿到钥匙后，她独自在客厅的地板上坐了很久。原房主留下浅色的、积了尘的电视柜和收纳柜，满眼出租屋的质地，当然不够称心，但她更心疼还没入住就亏掉的一百多万，“要不要别重新装修了，添些家具就直接入住？”

​2022 年秋天，34 岁的郑旦花费 900 万，在海淀中关村为孩子置办了一套学区房。今年以来，她听说，周边学区一般的房子，价格已下跌了两成。自家的房子跌了多少，她没有查，也认为没法查，“查到的多是挂盘价，现在，挂盘价已经代表不了什么。” 但她心里有个估算，怎么也得跌了 15%——135 万。

​郑旦和刘芸买房的日子，一前一后夹着北京房市的 “小阳春”—— 在多位受访房产中介眼里，往前追溯，2017 年 3 月北京房价到达历史高位后，经历 2 年多阴跌，直到 2021 年至 2023 年攀升到新的高点。

​高位下滑的一年里，人们眼睁睁地看着房价以十万为单位地下跌。房产中介程龙介绍，在他负责的海淀某小区，2023 年 3 月，一套 92 平方米的房子以 830 万元成交。今年夏天，同楼楼下的另一套房，以 640 万元成交。丰台区的跌幅更大，去年的一套老破小卖 400 万，今年成交价只有 260 万。

相似的情形不止发生在北京。

2019 年，22 岁的汪菁大学毕业，在武汉二环买了一套大平层新房，总价 760 万，贷款 490 万。也是为了结婚，“掏空两个家庭的现金。”2022 年年底，她忽然听说，同小区、同户型的房子被挂出了 500 万出头的价格。自己的房子三年跌了 200 多万。可房价的颓势仍然没止住，今年春天，同小区的一栋别墅价格 “腰斩”，从 2000 万跌到 900 万，至今没有成交。

黄金地段的房子也没能保全。2021 年，范辛为 24 岁的女儿在江苏昆山以 310 万全款买下一套新房，房子紧邻阳澄湖高铁站，离彼时即将开通的昆山地铁 S1 号线也只有 300 米，处在标准的 “上海半小时生活圈”。他以投资的眼光看待这套房，想着过几年房价上涨 30% 总没有问题。2022 年下半年开始，房价持续下降。最近一次与中介沟通，他被告知，同小区、同户型房的成交价跌到了 200 万元 —— 跌幅超过 35%。

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有网友发文对比国家统计局官网数据，2016 年至 2024 年 2 月，全国 70 个大中城市的房市中，新建商品住宅价格中位数最高点出现在 2022 年 8 月，二手住宅最高点出现在 2021 年 7 月。两者在 2024 年 2 月的价位，分别与 2020 年 5 月、2018 年 9 月持平。

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过去几年高位买房的人们，正催生出相似的故事。他们在上风口时入市，等回过神来，似乎已落到了下风口。

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张诚在北京昌平做二手房买卖，对那些前几年经他手高位买房的人，他在微信里专开了一个分组。但凡他发的朋友圈涉及到当下的房价，就屏蔽这个分组，以减少对他们的刺激，“有些人当初买房贷款了 180 万，结果那房子现在可能也就值个 200 万。首付差不多亏没了。”

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程龙从事房产中介 16 年了，他将北京近十年的房价分为三个阶段：2015 年至 2017 年，百业创新，热钱涌入房地产，房价疯涨，一套房，一年内就有可能升值一倍。2017 年，北京推出 “317 政策” 后，认房认贷、暂停发放长期贷款，房价疯涨的劲儿就过去了。但自 2018 年后，总体仍保持向上。直到 2023 年春天起，房价猛跌。

迅速地涨与跌，在他看来都是失常的表现。

作为切身利益相关者，最近一年，他的工作和生活也一起失常了：他所在的门店有二十多人，一个月只卖出去两套房。在 2023 年春天以前的黄金年代，他的店曾创下一周卖出 15 套房的纪录。程龙的收入因此少了八成，正焦虑地思考转型，四处打听怎么做房地产自媒体。

中介们总结，现阶段，除了急需用钱或需要学区的，不论卖房者、买房者，大多都在观望，等待更利于自己的时机。“买的人不愿出手，卖的人不愿降价。”

原中房智库城市研究院执行院长秦刚分析，不同城市中，房产投资者的占比不同，导致了房价变动的速度、程度不同。以环京、环沪经济圈城市举例，比起居住目的，或有超过半数购房者抱着投资目的。正因此，它们房市的震荡也来得更快、更激烈。

必选项

对一些高位买房的年轻人来说，买房是必选项。

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房子并不只用于居住，它是婚姻、后代教育的保障，是资产和阶级不滑落的底气。完美的房子不存在，地段、学区、新旧、价格，普通人最多择其二三。房子不完美，你却不得不买。如果你此刻不买，在未来，你或许想买而不得。

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六年前，刘芸初到北京，入职的国企提供免费宿舍，是老小区内的两室一厅，她与同事合住。但就和许多北漂一样，这样暂居的场所承载不了她对未来生活的想象，她不敢随意增添生活用品，不敢设计自己喜爱但无法带走的角落。“鸟都知道要给自己搭窝。” 她和男友都是注册会计师，那时收入稳定、对未来规划清晰，她希望能有一个自己的家。

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在北京交满五年社保后，她获得了购房资格。周遭的一切都在向她传递买房的紧迫性：单位里的同龄人都陆续办妥了买房、结婚，而她与男友因没定下婚房，一直拖着婚期。她是互联网深度用户，平台算法捕捉到了她，“推来好多视频，好多人看好的房子，下手不及时，就被别人抢了。” 焦虑之下，她开始跟着中介看房，中介告诉她，“眼下是‘小阳春’，再不买就赶不上这趟车了。”

为了搭上这趟车，2023 年 6 月，她和男友及双方家庭凑出两百多万，贷款 303 万，买下婚房。9 月，两人结婚。月供近三万，年限是 25 年，她算过账，贷款的总利息，比房子的总价还高。

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但她没有感到不安，“在北京这样的城市，能买的时候你不买，谁知道未来是什么政策？” 如果政策收紧，购房门槛上升，她怕自己不再具备购房资格；如果政策放宽，购房需求增加，房价上涨，她又怕资金上难以支撑。“怎么都得买。”

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郑旦 “上车” 是为了孩子。2022 年，盘算买学区房时，孩子刚满两岁，离上小学还有四年。依据她对身边有孩家庭的观察，购买学区房都是孩子四岁以后的事。但北大毕业的丈夫是个育儿上的急性子，在研究了 “海淀 1911” 等政策后，为求心安，决定趁早下手。

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他们总共只看了五套房，有一套看中的，因为离地铁远了些，只犹豫了一天，第二天房子就没了。看中现在这套时，夫妻二人当机立断买下。贷款了 400 多万，期限 25 年，月供也是两万多。

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其实早在 2015 年，郑旦就在回龙观买下自己的第一套房。购买学区房时，她想把回龙观的房子卖掉，降低杠杆，但丈夫不赞成，“他觉得我们的生活紧一紧，有两套房子更保险。” 郑旦在媒体工作，丈夫是互联网人，在他们当时的社交圈中，两万多元的月供是正常水平，也是海淀妈妈们的常规代价。

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毕竟，在过往的认知中，房价总是在涨的。人们目睹了房市直线上升、直至疯狂，如果要用更具诱惑力的修辞，就是太多人曾目睹房产神话。

2017 年左右是北京房市最滚烫的时候，中介张诚亲眼见到，一套房从 2016 年的 120 万，涨到了 2017 年的 270 万。那阵子，一旦有新房源被推出，只要价格不离谱，立马会有五六个中介带着客户围堵在房源楼下，排着队、轮流跟客户上楼谈价。有客户专门在楼梯间放了个垃圾桶，里面满是鞋套。谈判桌上，价高者得。

为了防止谈判期间被竞争对手电话截和，有的中介甚至会悄悄揣着信号屏蔽器。

汪菁曾经在武汉一家房产公司的营销部实习了半年。她记得那是 2018 年，部门的奖金池里，单月奖金一度高达 90 万 —— 这还不到单月销售总提成的 1%。有购房者想托关系选楼层，六位数的茶水费（为顺利买房给出的好处费）甚至会直接推到她这个实习生手里。这种热烈的氛围，激励了她买大房、买好房的决心，“不买就是吃亏，不贷款、不薅羊毛就是傻。”

也是那一年，范辛发现昆山的房价开始暴涨，“一年至少涨 30%。” 他有同事在 2017 年买房，单价 1.8 万元，到 2021 年，单价直接飚到了 6 万多元。有楼盘的茶水费要 80 万元，但仍有人前赴后继地买单 —— 在很多人看来，“房子涨价 80 万，不到一年的事儿。”

范辛的女儿即将大学毕业，孩子想做北漂。他为她筹划，想要待她交满五年社保、获得购房资格时，就在北京买下一套房来。那么，最保险的方式就是 “以房换房”—— 在昆山买套房，过几年卖掉，能极大地抵消北京房价上涨的资金压力。

当时，范辛手上现金不多，热门的楼盘都需要 100 万元存款证明，才有资格参与摇号。徘徊后，他卖掉了父母的一套拆迁房，又东拼西凑到 300 万元，拿到了绝大多数楼盘的入场券。他看了十几个新盘，择优参与摇号，却统统不中。最热门的楼盘，不到 300 套的房子有 2000 多个人抢，他摇到了 900 号。

手里攥着几百万，却买不到房，让范辛 “非常非常地心慌”—— 银行的储蓄或理财利率、开公司、做生意，有哪样比买房子更挣钱？又有哪样能追赶上不断攀升的房价？

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直到 2021 年 7 月的一天，守着早上 9 点整，他连续敲击手机上的购房登记链接，终于抢中了一套房。两小时后，打出三百余万购房款的那一刻，他感到人生中最莫大的心安。

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对这套房，他做了精细的规划：等昆山这房子升值到 400 万，就卖掉换来首付，让女儿在北京买套六七百万的房。“九十多平就行，最好有三个卧室。”

得与失

对少数高位买房人来说，要不要买房，曾是一个值得商榷的问题。

​人生的前 30 年里，何东都是个坚定的不买房主义者。他是土生土长的北京人，计算机科班出身，毕业后，做过编程和销售。北京孩子，有着自己的生活态度，24 岁那年，何东迷上了滑雪，一度辞职了去滑雪场工作，又在两家滑雪公司做过内容运营。

​那时候，生活就是玩儿。大多数时候是 “月光”，偶尔攒下些，就去日本、瑞士，享受不一样的滑雪场。房子当时是不在他考虑序列的。一方面，北京的房价太高，他懒得钻营。另一方面，房子也不是他生活的必需品，他原本和父母住在西二环的老房子里，如果独立，租房也挺舒坦。

​心态是潜移默化间改变的。2019 年，何东入职互联网大厂做运营，买房是同事们不时会提起的话题。常有新楼盘销售员到公司做推介，价格高不可攀，“都在公司附近，要八九万一平。” 为他昭示一种生活和财富的可能性。

​在大厂，他的收入还算可观，三餐、通勤都由公司负责，日常消费少，手上的钱很快多了起来。“钱一多，就感觉自己应该办点事儿。”

​和买房直接发生关联，是因为他交了女友，女友力荐他买房。两人是在雪场上认识的，她崇拜他擅长滑雪，他羡慕她毕业自清华 —— 清华建筑系毕业的女友，是房产市场的赢家。她 2017 年在北二环买了一个开间，总价 200 万，后续最高时涨到 400 万，“像这样，买套房，既能在结婚后入住，也能保值、升值。”

​谈买房这件事，从抵触，到吵架、妥协，何东慢慢地想清楚，他想结婚，他相信女友的判断力。他被说服了。

​起初买房的预算只有两百多万，刚够在丰台买个四五十平方米的开间。两人花了一整年的时间看房，发觉开间的缺点太多，没小区、没车位，实用面积不到三十平方米，鸽子窝似的一层十几户。女友说，“我不想和冰箱、洗衣机睡在一起。”

​2022 年，33 岁的何东花费 360 万，在丰台四环外买下一套共有产权房，两室一厅，南北通透。三七开的产权，他拿七成。为买房，他拿出工作近十年的积蓄，加上父母的助力，凑出 200 万首付，贷款 160 万。一开始，生活没有太多变化：虽有月供 9000 元左右，但大厂的公积金缴纳额度很高，每月需要他自掏腰包的部分很少。日子依然过得舒坦。

​2023 年年初，何东所在的组被整体撤编，他失业了。生活也随之开始失控。

​先是几个月待业在家，交往近三年、原本准备走进婚姻的女友与他分手。6 月，他在一家创业公司找到工作，干了不到半年，公司黄了，他再度失业。他投了无数份简历，大厂、小厂，没有一个厂能容他一个工位。

​每天都很颓丧。他花几千块买了辆入门级公路自行车，找不到工作，就天天骑车，拼命骑，一口气骑四五个小时。“我没觉得骑车有趣，就是假装自己有事做，一种自我欺骗。”

​最难受的，是近万元的月供。买房时积蓄都已经掏空了，自他失业后，已经退休的父母默默承担起了房贷。

今年 6 月，他试着跑了几天网约车，“拉一天，流水 260 块，但加油就花了 150。” 对还房贷是杯水车薪。6 月底，他开始在高铁站送餐。接了单子，从候车厅的餐厅里取餐，摞一大包送到站台，等车进站，交给乘务员。

​这份工作月薪 3500 元，只够衣食开销，约等于大厂收入的零头。原来他总想，在北京，（月薪）3000 多的工作真会有人做吗？现实告诉他，“有的是人做。” 他自己也得做 —— 一周五天，早八晚六，也就中餐、晚餐时忙一阵，其余时间他都是傻坐着，“有一种我他妈在干吗的感觉。”

​他无数次回想，如果首付不用来买房，存进银行，每个月也有几千块的利息，足以改善他的失业生活。他在社交媒体上写，“压垮大厂打工人的终极道具不是裁员，是北上广深的房。”

​按规定，那套共有产权房在五年内不可出售。父母不许他出租，始终盼望着未来的某一天，还可以做他的婚房。他自己也舍不得租，“打了索菲亚的柜子，心疼。”

​租还是住，他为难。赋闲，为难，干低薪无趣的活儿，也为难。前后左右都难。

​似乎就是从买房开始，命运轨迹有了改变。何东困惑，“明明买了一个资产，怎么最后变成了负债，变成了拖累一家的累赘？”

​有时候，他会归因于自己曾有的信心与期待。一段看过的脱口秀让他深感共鸣：“当一个人因为不劳而获两天盈利 8000 块钱的时候，他不会觉得这是运气，他只会觉得，这必将是今后我人生的常态啊！”

​曾经的松弛感没有了，现在，这个北京小伙儿需要更多的，是安全感。

安全感

同样抱着信心与期待，范辛买房，是想为家庭的下一代增加安全感。

​他不缺房。1999 年，他在昆山买下第一套商品房，单价 1850 元；2008 年，买了第二套改善居住，单价 6300 元。最高时，这两套房的单价都冲破了三万元。他在体制内工作，收入一眼望到头，房子是他的最大财富，房子给予他安全感。

​但他是这个家里唯一对买房上心的人。妻女都厌恶负债，不信任杠杆买房。吃着饭，一聊到买房，双方甚至会吵起来。

​女儿不理解，不管是昆山的房还是北京的房，为什么要急着买呢？如果哪天她想辞职、GAP 了，房贷怎么办？如果哪天她不想待在北京，也不想回老家了，要房子顶什么用？其实没讲出的心里话是：女儿不希望父母为了给她买房，过得苦哈哈的 —— 那几年，为了凑房款，家里从来没有存下过大钱，范辛还开着一台十几年前的手动挡车。

​范辛则不置可否，回以 “房子赛过存款” 之类的话。

​最终，三人互相妥协的结果是，一分不贷，在能力范围内全款买房，不给任何人增加负债；房本上写奶奶的名字，以保全女儿 “首房首贷” 的资格；且不论房价如何变化，这是短期内家里买的最后一套房。

​这个三方妥协的决定，在房市下行后，反而让这家人觉得自己成了高位买房人中的 “幸运儿”，“钱是亏了，但好在没有负债。” 范辛也终于不再有更多念想，换房这件事，“暂且打住了。”

​他们的安全感受到了震荡，但好在还没有破碎。

而更多人没有这样的储备，杠杆买房带来了消费降级，高位买房人的安全感，也在降级中被稀释。

​自从买房后，汪菁不化妆了，原先她买口红是一盒一盒买。家里两个孩子，500 元一节的马术课、大几万的早教系列课也都停了。她现在统称它们为 “消费主义陷阱”、“智商税”。

​家里月供近三万 —— 她是家庭主妇，老公做工程生意，这两年结账也困难，月收入下降了将近一半。每月，支出家用、贷款、生意上的人情往来后，完全没有结余。一家人都有了危机感。

​几乎从买房的那一刻起，刘芸就打定了提前还贷的主意。依照当时 “LPR+55bp” 的算法，她的利率高达 4.85%。此后，北京的商贷利率一路下降，至最近，首套房利率已降至 3.4%。然而，因为存量房基点不降，刘芸的利率仍是 4 字打头。

​她不愿被银行占便宜，“但凡手里有一万块钱，都会还掉。” 她遏制了所有的消费，饭也只在单位食堂吃。拼命存钱，如果周转不过来，就临时用消费贷堵上。一年内，她提前还贷十余次，总计还款一百多万元 —— 但仍有一百多万的贷款要还。

​偶尔，她会怀念刚毕业时挣得少、花得多的生活。她喜欢五月天，但自从买房后，五月天在北京开了十几场演唱会，她一次也没有舍得去听。

​今年 6 月下旬，新的烦恼又出现了。刘芸老公被裁员，瞒了她一周多，每天正常出门、装作上班。等七月初，他离职手续办完后，才与她摊牌。她愁得一夜未眠。

​两人没有互相责怪的习惯：买房是她主导的，房价跌了，他没发表过意见；他失业了，她也不会施压。老公找工作快一个月，有个机会还算靠谱，但是需要外派去亚非拉国家。这对新婚夫妻来说是个难题，她舍不得老公走，又知道，不走，两万多的月供靠她一人难以为继。为了维系这个家庭的安全感，他们必须尽快做出选择。

平衡点

慢慢地，不得不接受房价抛物线般的现实，也接受了随之而来的各种难，人们试着，在自己和焦虑之间，垒起一道 “防火墙”。

​当初买西城的房，刘芸是想着一步到位，未来有了孩子，给孩子上学用。她想得很清楚，不鸡娃，只要够上西城的学区，怎么着也能考上高中。这就够了。

​而今，她觉得债够了，跌够了，前途未卜，要孩子的事 “就先搁置了”。

​也是为了省钱，刘芸最终没有请装修公司，水电定位、家具选购定制都是自主搞定。她接了些推广的活儿，在社交平台上发帖，厂家就免费赠送了她全屋的灯具。刘芸特意提到一盏吊灯，是她最钟意的，有星球的纹理感，很衬她白绿色调、法式奶油风的客厅。

郁闷的归郁闷，收获的归收获。在装修的过程中，她脑子里的很多细节，都尽量和幸福感挂在一起，她感到这里 “真正属于自己”。

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房价刚下跌时，郑旦再次产生了把回龙观房子卖了、减轻杠杆负担的念头，好把家庭拉回到平衡的轨道上。她和丈夫的工作目前还算稳妥，但难说没有降薪的风险。她问遍了身边的朋友，也收看了国内外许多经济学家的访谈。结论是，没有标准答案。“没有人知道未来房市会怎么发展，关于房子，你做的所有决策都是私人的。”

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有一回，她和丈夫深谈这次买房的抉择，丈夫问她，如果当初没买，现在还敢买吗？她恍然大悟，“如果我没在高位时买，现在房价跌了，买涨不买跌，我会不会在下手时也特别纠结？会不会拖延到耽误孩子上学？”

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如果这套房早晚要买，那么，就像没有完美的房子那样，也没有完美的购房时机。这么一想，心里也舒缓了不少。

去年底，共有产权房交房，何东专门拍了个收房视频，配文：在北京买它一套两室一厅！“你想你在北京买房了，是不是有点牛逼？”

他希望自己能熬过去，就像越过那些生命里曾经的挑战与磨难一样。27 岁时，他完成了滑雪生涯中最难的动作，“CORK 540”，飞出跳台后，他在空翻的同时转体 540 度。他滑过最大的跳台有 12 米，这意味着，腾空而起后，他在空中飞行了 12 米。

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他摔过，一次胳膊骨裂，一次磕到头，短暂失忆，被救护车拉走。他曾沉迷于制造滑雪的抛物线，它和房价的曲线一样冒险。尽管不是每一种冒险都让他快乐。

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他把过去的人生分为 “胡作非为” 和 “正经工作” 两部分，如今，这两部分都已经恍如隔世。买房以后的生活像做了一场大梦。他的做梦心得是，世俗的生活果然没有那么可取。

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现在他已很久不滑雪了，滑雪太昂贵，而且他 “没心气儿了。”

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还有让他高兴的事，因为骑车，他三个月减重 20 斤。健身强体，也是一种久违的获得感。有时他不送餐，工作日白天外出骑行，马路空荡荡的，“别人在挣钱，我在骑车。” 他仍然会思虑，这是一种收获，还是在浪费生命？

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当然，工作还要继续找。当初与他一同被裁的同事，没有买房，拿着储蓄和裁员补偿，旅游了一年半，“今天在新疆，明天在海南。” 这是他羡慕的活法儿。

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他也盼望过另一种生活。在他的想象中，如果生活没有迫使他缓慢受槌，如果他能保留勇气、心态、身体素质，五年后，他可能会把那套共有产权房卖掉，亏不亏的都不在意了 —— 拿着钱，买一个小院，开民宿，做滑雪教练。天天滑雪。

​（文中受访者除秦刚外，均为化名）