ID | wentzhu
最近在北京买了一套法拍房，已经过完户拿到了房本，正在装修，价格比现在的市场价（问了链家房源底价）低了15%（含交易税费优惠），几乎和2015年的这个小区的交易价格一样。相比于附近区域的同品质的新房，单价低了大概30%-40%。版上买了这个区域新房发汇报帖子的朋友不少，因此就不说具体区域了。房子的户型、房子位置几乎在小区都是最好的。跟大家分享一下经验吧。
先放个结论：相比于普通二手房和限竞房新房，北京法拍房挺值得买的，但是前提是深入学习下相关知识。就北京的法拍房，我本人是自学+专业人士请教各种方式都用，研究了半年多，拍了2次*（第一次为试水，没怎么提价），最终才入手的。
一、法拍房有各种风险啊，能买吗？
首先需要明确的是，没有零风险的房产交易，无论是买二手房还是新房。新房的风险，主要是开放商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、最终建成的房子与当初宣传天差地别等。二手房一般没有房产证办不下来的问题，但是也会遇到付了定金卖家消失了、交易中卖家非得提价否则不交房、付了定金没有网签的时候卖家偷偷过户给了别人等等，版上有不少发类似帖子求助房产律师的朋友，基本也是各种糟心。总的来说，就是各种交易都有风险，只不过是一个风险和收益（即价格）权衡的问题。
具体到法拍房，风险主要是清户风险、其他债权风险、租赁风险这3种（后面详细讲）。发现比普通房产交易高一些，但是通过一些方式降低风险，降低到几乎和普通二手房交易差不多的风险水平，再考虑价格上的折扣，当然是可以买的，而且甚至应该应该作为首选，毕竟无房刚需缺的是钱，有的是时间和精力来做研究和尽调。
二、法拍房有哪些风险？
法拍房既然是法院操作的，那他伴生的风险，必然有相应的法律瑕疵风险 1 是清户风险，原来的房东在里面赖着不走对应的法律瑕疵：最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行风险 2是其他债权风险 就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。
对应的法律瑕疵：从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，估计很那出协执风险 3是 租赁风险 就是你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了已经，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。
对应的法律瑕疵：法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。
三、如何降低法拍房风险？
上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险发生的可能性，通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下：
原则1 案子要是个好案子
最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。几个好处 （1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事（2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂得（3）当事人一般没有什么债主，原因同上最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。
至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。这种主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。
其余主要就是普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。
原则2 当事人最好是非退休、非自由职业人员
退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。
原则3 最好是北京本地法院的案子
如果是外地法院拍卖的北京房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。
如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。
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原则4 最好是空置房
无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了原则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要开动脑筋分析具体情况。说说我参加的两次拍卖的房源情况吧第一次的房源，满足后面三条，当事人是外地人、北京法院判的案子、房子没有住人。但是这个案子是一个民间借贷，乍一看本来是想直接放弃的。但是仔细读完了之后，仔细思索，发现这是一个挺好的案子。
案情大概是这个当事人“集资诈骗”，其实我觉得他一开始也不是想骗钱，就是拿了很多人的资金，一起借给了做工程的老板。结果不知道什么原因，那个老板资金链断了，连带这个人换不上钱了，于是跑路了，至今失踪，法院是缺席审判的。
这个案子好的地方在于（1）这个当事人欠了钱比较多，这个房子卖了也远远换不上，因此对于他来说，不会为了这个房子现身，否则麻烦更多不划算（2）这个人做的事情商业模式很明确，应该没有其他类型的债权人，如果还有其他债权人的话，应该也是这种被他承诺高利息吸引的投资者。这样的人，如果报案的话，也会跟这次的“集资诈骗”并案处理。也就说，跟这次法院拍卖是一个流程里面的，不影响这次拍卖事后过户虽然有这些有利因素，但是总的来说，毕竟有些潜在纠纷可能，因此我的心里预期折扣是20%-25%，最后没有拍上，是15%折扣成交的。
第二次的房源，是一个贪官的查封的房子。相对于其他同类型的案件，这个案子好处在于法院比较仔细，叫来了好多近亲属质证。这样的话，这些亲属参与这个案子，并做了保证与其贪污行为切割，心理上也产生一定的躲避心态，不太可能事后再来捣乱。当然，当事人本身身陷囹圄，更是没啥担心的好了，上面说了这么多，都是说的如何选择房源，规避风险。
在拍卖和过户流程中，也要控制风险。上面说的那些风险，对你造成的可能后果，就2条。
后果1：房子被别人占了，自己无法实际占有
房子是不是你实际占有，区别很大。假如有人占有了，你去让他腾房他不走，你打110警察是不会管你的，因为这是属于“经济纠纷”，公安部多次强调过，民警不介入经济纠纷。这种情况下，你只能去找法院执行局，但是执行局执行效率就低多了，3、5年执行不了的情况也是有的。但是如果房子你已经实际占有了，那么再有人来跟你抢房想赖着不走或者闹事，那很简单，直接打110轰走就可以，这个警察直接有权利管。
如果你实际占有了房子，那么上面说的风险1和风险3就几乎都不存在了，总体风险释放了70%。因此，不要碰非空置房。另外，拍卖成交之后，要快速占有房子。流程上来说，你需要等着法官叫你过去，给你钥匙，有的是很晚很晚才给你。但是自己的房子你怕啥呢，不要问没有钥匙怎么进门这种问题。
后果2 房子你住上了，但是无法过户
这种情况主要就是对应风险2，有案外债权人主张权利，导致建委那里无法继续走流程了。如果是当事人或者其亲属恶意串通，欺骗你，这种一般比较好解决，因为很难做到以假乱真，找个律师就可以应付。如果是真的有这种情况，反倒是比较麻烦。
这种情况下，首先考虑找法院，看看案款是否发放了。如果没有发放案款的话，无论拍卖协议上怎么写的免责条款，就去找法院说明情况要求退款。大部分法院，应该是通情达理能给退的，网上有一些这种例子。如果碰上少数不愿意负责任的法院，那你需要表达情绪激烈一些，就是要让法官和法院领导明白，他们摊上事了，否则一辈子没完，估计99%的法院也就退给你了。
但是，如果你是个倒霉蛋，案款已经发放给案子的原告了，咋办？
这种情况下，大概率钱是追不回来了，你闹得再厉害，法院领导也不可能同意使用自己院里资金还给你。这样的话，只能是拖着+磨对手时间。因为其实房子你自己住着呢，拍卖手续也都有，只是没有房产证而已。但是真正的合法合理的案外债主，他着急啊，一天要不到钱，随着通货膨胀，就贬值一分。所以时间在你这边，拖个几年，估计对方就会不断通过各种渠道要和解了。
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四、买北京法拍房的流程是什么？
（一）找到法拍房房源
北京法院的法拍房，一部分是通过线上平台拍卖，一部分是通过线下平台拍卖。具体哪种方式较多，应该是跟各区县法院领导对于互联网拍卖认知和接受程度有关。线上的主要就是京东、淘宝的司法拍卖频道，链接如下：
https://auction.jd.com/sifa_list.html?childrenCateId=12728
只推荐大家去线上的平台拍卖，相对于哪种线下的竞拍公司，有几个好处（1）全程网上竞标，几乎没有围标、陪标这种操作的可能（2）京东、淘宝这种大平台公司，不会冒着自己的声誉风险，去做一些蝇营狗苟的事情，那是捡了芝麻丢了西瓜，他们要的是网络司法拍卖这个巨大的商业机会，声誉非常非常重要 （3）京东、淘宝都有对接的贷款银行，贷款的发放时间保障。如果自己去找银行，不会有银行给你承诺发放时间的，但是法拍房一般要求的资金到位时间非常紧（1周-2周），所以我感觉几乎只能京东、淘宝已经建好的渠道做贷款。
（二）如何查询案子情况
大家都比较关注这个，这个过程分为两步：
步骤1 获得这个案件的关键字信息
关键字信息就是当事人姓名、原告姓名、案件文号、裁定或执行文号、房产证上登记的房屋地址等等，有了这些信息，才能进行后续的查询。北京法院的案子，拍卖网页上的公告上，都有附有评估公司出的材料，里面基本都有。
步骤2 在线查询
没错，现在是网络时代了，法院文书早就电子化了。
https://www.bjcourt.gov.cn/cpws/index.htm
https://www.ajxxgk.jcy.gov.cn/html/index.html
这是两个官方的法院文书和检察院（如涉及刑事）查询网站。我感觉2017年之后的，还是比较全的。2017年之前的案子，都是零零碎碎的，很多都没有。
步骤3 当面交流
北京法院的案子，有些法官会统一安排看房，如果对这个房子确实比较感兴趣的话，要抓住这个跟法官当面交流的机会，侧面多打听案子的情况，多获得一些信息。
步骤4 去法院申请获得公开审判文书
如果还没有获得案子信息的话，可以去法院立案庭，试试申请获得案件文书。这个我没有实地操作过，理论上来说，只要不是涉密或者涉及隐私的案件，应该都是可以的。
（三）联系贷款事宜
如果确定了对这个房子感兴趣，案子也可以接受的话。我觉得下一步，就是要根据自己的资金情况，确定一个可承受的心理价位。
京东、淘宝的拍卖页面里，都有对接的司法拍卖贷款银行（北京这边是建行或者工行），先打电话咨询下情况，主要是确定下可贷款额度、利率和放款时间，心里有个底。
从政策来讲，北京的法拍房可以正常商业贷款，首套和二套可贷款额度、利率政策、以及房本下来之后的公积金提取政策，都是一样的。法拍房有个特殊的地方在于，银行先给你发放了贷款，但是没有房产证可以抵押，因此他们需要找一个担保公司（费用由拍卖人承担），担保中间这一段时间的资金安全性。
再科普一下司法拍卖的流程，法院先找个评估公司出个价格（瞎出的。。），然后在这个价格上打个8折第一次拍卖，如果流拍，就再打个八折二次拍卖，再没人要就变卖（价格固定，先到先得）了。注意只有第一次和第二次拍卖时候可以贷款，变卖应该是不能贷款的（需要全款）。
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（四）拍卖和过户流程
贷款问清楚了，根据自己的资金状况，就可以确定自己可承受的价格了。
在拍卖之前，第一是最好要去一趟这个小区，找到这个房子，看看是否确实空置、跟邻居或者物业聊聊等等。第二是要在京东、淘宝上点击贷款预申请，让他们先审核下你的贷款资质，加快进度。我个人觉得，最好收到了贷款初审通过的短信，再去拍卖比较稳妥。
下面就是拍卖了，其实很简单，就是在京东、淘宝上交几十万的拍卖定金（拍不上退给你）。一般拍卖时间是1天，但是基本上大家都会等到拍卖结束前半个小时内出价，就跟着加价就好。
如果拍上了的话，就赶紧给贷款银行打电话，约时间办理后面手续。银行客户经理会联系担保公司，让他们带着你走后面流程。如果你比较放心，全程委托给担保公司的经办人，你甚至后面完全不用自己去跑了，等着拿房本就可以。
就我自己来说，我总共去了一趟银行（面签）、一趟法院（有的法院要求你必须去）、一趟建委就拿到房本了，大概用时1个半月。
五、北京的法拍房，涉及到哪些税费？
理论上来说，无论是商品房还是法拍房交易，购房人应该只承担契税，个人所得税和增值税都是由卖方承担。但是法拍房比较特殊，一般找不到这个卖房人，不会过来配合给你缴税的，所以各地对此的处理情况不一样。
北京的政策是，各区县基本都只需要交契税就可以了（据说东北和西南两个位于六环附近的郊区政策可能会变），不需要交个人所得税和增值税。但是这个政策不是很稳定，随时可能会调整，各区县税务局有一定的裁量权。除了北京之外，我知道的其他城市，都需要由购房人代缴个人所得税和增值税。
除了交易税费之外，还有可能欠缴的水电费、物业费等等各种附加费用。这里只是提醒大家一句，拍卖公告上肯定会写这些费用由购房人全额承担，但是具体是不是需要交，要交多少，你可以跟相关方面坐下来谈的，当然是在房本办下来之后。
法拍房的税费是契税+贷款担保费（贷款额2%左右），新房税费是契税+公共维修基金，满五唯一二手房是契税+中介费，总体来看，法拍房的税费跟新房差不多，比满五唯一二手房稍低一些。
关于购房资格，北京法院拍卖的北京房子，是需要购房资格的，与普通商品房一样的。办房产证的时候，需要向建委提交你的购房资质。外地法院拍卖的因为我不关心，没了解过。
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六、买北京法拍房，需要找中介吗？
我没用中介，全程自己弄得。
先讲个小片段。我去法院办手续的时候，等着法官过来的间隙，里面坐着一个慈祥大叔，他也是拍了一套房。大叔笑眯眯向我打听“你找的哪个中介”，我说“我自己拍了，没有中介”，大叔一脸不可置信。待会儿法官来了，大叔问法官“LJ说他们和你们法院有合作，是这样的吗”，法官说“我们法院只跟京东、淘宝合作，跟中介没有任何关系”，大叔不死心追问“那为什么LJ跟我说，拍这房子得通过他们才行”，法官直接笑了“不这么说，他怎么挣您的钱呐”。事后得知，大叔给中介支付了20多万拍卖服务费，我之所以没有找拍卖公司，是因为：
（1）他们所谓的拍卖服务，宣称的拍卖技巧，比如别人都说1万1万的加强，他们突然加个15万震慑对手，对手一下子蒙了，被吓着遂放弃。这种所谓“技巧”，我是不信的，毕竟来参加法拍的都不傻，而这都是些老套路。
（2）他们提供的法律尽调，我不信任。主要原因就是这个付款机制有问题，就是不管你拍了后是否真的出现了风险，他们服务费是不会退给你的，更不会有其他的任何赔偿责任。在这种付款机制下，我不相信有任何人会有动力，去真正的给你的做风险排除。如果真是收费的话，也应该是简单的小几万块钱的事情，省得自己跑腿。
七、总结
这就是我购房这个房子的全部经验了，分享给大家。需要特别说明的是，这只是我的一家之言，我只是想分享我的经历和感受，至于法拍房是不是适合你，还需要你自己思考和判断，我对此不承担任何责任或指责。
另外，想说的是，确实被大家的热情吓到了，没想到这么多朋友回帖点赞，实在受宠若惊。邮箱都爆了快，恕不能一一回复，毕竟最近年底工作挺忙的。
最后，就是想说其实法拍房只是一个手段，对于要买房的朋友，并不应该是关注的首要重点。法拍房的价格，始终是和普通房子的价格挂钩的，甚至17年3月时候，出现过法拍房价格高于同区域二手房的不理性行为。即使最理想情况下，估计也就实现5%-15%的折扣。也许接下来几个月内小幅的房价震荡，就把这个优势完全抵消了。
所以，更应该值得研究的，是要不要买房还是租房、应该在哪个城市买房、应该在哪个区域买房，应该在哪个时点买房、应该在哪个时点卖房。这也是我研究的重点，以后只要时间允许，也会经常跟大家交流。
来源：水木社区
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丁丁 
