中介费说高不高，说低不低。

@就叫江大桥

链家的老大左晖在最近的一次采访中为中介行业叫屈，说：中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，台湾是5%，南非是8%，香港虽然是2%，但是还有1%的预支的费用。”

言下之意，目前国内房产中介的中介费太低了。

数字是没错，但是就像比较同类型商品，你只比较价格，却不提质量、做工，就一点意义都没有。就拿左晖举例的美国来说，美国确实是6个点的中介费，但这6个点，是要买卖双方的经纪人两个人分的。而且双方各自的公司还要再分走10-50%。按6个点平分算下来，成交价格百万美元的一套房子，扣除各项税费，美国的房屋中介人员预计能拿到1万美元的提成。

在国内，链家平均2.7%的中介费算是行业比较高的，如果成交一套500万元的房子，中介费是13.5万元。单纯从中介费的多少看，链家没有比美国的同行少，不同的是，成交一套房子，美国是经纪人个人拿大头，国内，比如链家，13.5万元的中介费，最后分到带你看房的那个中介手里，可能只有1万元左右。

这首先跟国内外中介行业的操作模式有关。简单说，美国的房屋经纪人，可以等同于一个链家门店，一个人从找客户，到信息录入，到砍价成交，资料审核，跟银行打交道，一条龙全做了。而链家门店，带人看房，跟后期帮你签合同的，帮你录入资料的，可能都是不同的人，只能是最后大家一起分2.7%的中介费。

所以国内外房屋中介的形象特别迥异，我们这边房屋中介人员最常见的形象是白衬衫，黑西裤，黑皮鞋，一辆小电驴，而国外房产经纪，则出手阔绰，开豪车，住豪宅完全不在话下。比如美剧《无耻之徒》中，跟Fiona打交道的房产经纪人，不仅有一辆奔驰AMG，还能随手拿出几十万美金，买下Fiona因为资金问题而贱卖的房子。

两边中介人员的工作状态也不一样，美国的房屋经纪人可以挂靠在大公司，也可以三五个人组成一个小工作室，个人跟公司的关系比较“清淡”，我们这边中介人员开展工作大多靠的是公司口碑，不少门店都要在晨会上喊鸡血口号，个人跟公司是捆绑发展的。

但两边最大的不同，还是赚钱模式的差别：美国的房屋经纪人直接代表客户的利益，靠给客户争取利益赚钱，国内中介大多赚的还是“信息不对称”的钱，比如中介费两头收，花言巧语模糊双方的要求和条件，什么都好说，只要合同一签，中介费一收，我还管你毛线。

所以国内房屋中介人员的名声差，好多人一听绕着走，宁可自己看好房子，谈妥了找中介公司交点手续费，也不愿意让中介多掺和。

在美国，按照法律规定，二手房交易，买卖双方必须要有经纪人。而且房产中介只服务一方，买方经纪人会持续担任买方经纪人，卖方经纪人也一样，不可能出现一个经纪人同时服务买卖双方的情况，这首先就避免了经纪人利用双方信息不对称两头瞒的情况。

其次，美国的各个州都各自的MLS 系统，即房地产综合信息平台。经纪人只需要缴会员费就可以使用，整个城市的经纪人共享这个系统，信息公开透明，经纪人想赚钱只能拼“个人能力”。

以买方经纪人为例，他们的服务内容包括：帮客户确定用于购买不动产所能承担的费用，获得银行和金融机构的资格预审，以及列出在这一价格范围和地域的不动产。

这是看上房子之前的事儿，看上房子之后，买方经纪人的工作才真正开始。

除了帮忙使劲砍价外，买方经纪人还要帮客户向户籍公司调查房源的产权和抵押情况，并联系专业机构做房屋状况检测，如果房屋的水、电、气和结构等有损坏或老化的，催着房东出钱修复。

如果客户有其他要求，买房经纪人也需要“照顾”到。比如对小区里的邻居都是些什么人，白人、黑人比例，或是亚裔、西班牙裔孩子的上学情况，或是周边公立学校的入学门槛等等，包括交通，税收和社区特色的详细信息，这些都是需要房产经纪人对答如流的分内之事。

所以跟国内房产中介都是年轻人不一样，在美国经纪人这个行当，经验更值钱，做的时间越长，对各种信息了解越多，年龄反而成为加分项。钱江晚报在《美国房地产经纪人为何受人尊重》的一个采访对象，就是选择了她的邻居，一位年近70岁的房地产经纪人，做自己的经纪人，因为他对这里真的太熟悉了。

当然，在提供各种繁琐细致的附加信息之外，经纪人更简单粗暴的能力展示仍然是“淘笋盘”。

天涯的一个帖子里，名为“小林7229”的用户，就曾帮其舅舅买下Lexington view Ln 的一所豪宅。当时的房子的市场价大约在50万美元，而房主因为无力偿还贷款便用低价将房屋出手，最后只花了35万美元，同时，贷款利息很低，15年月供才2600美元，这还包括地税和保险，但租金达到了2500美元。在买下之后，这位经纪人还为其舅舅提供了运营和出租的服务。

这种能力放在国内，会直接被中介公司内部“变现”，但美国的经纪人之所以愿意拿出来给客户“淘便宜”，是因为这是塑造个人品牌的好机会，品牌站住了，客户源源不断，比吃饱一次划算的多。

而卖方经纪人代表卖方利益的时候也同样不遗余地。

卖方经纪人最主要的一个工作是帮助房子定价， 这需要他们不仅要对客户的物业有准确评估，还要了解整个市场的基本行情， 甚至是经济环境的变化，这样才能作出比较准确的市场分析方法。

之后他们需要帮助客户制定合理的融资或抵押计划，快速完成销售，还会针对房屋结构和装修给出专业的调整意见，以让房屋价值最大化。为了让房子卖的好，卖的快，卖方经纪人会提供全面的营销计划，包括而不限于请专业摄影师拍照片，帮助制作宣传册，通过各种渠道给予大量曝光等。

同时，他们还需要帮助处理一系列法规合规文件，比如把房屋白蚁报告到火灾保险，要帮着跟代书公司、产权公司或跟结算律师做结算安排等。因此卖方经纪人也会是整个二手房交易市场合规性的第一个把关人，北美购房网的一篇文章提到：“在提交价格的时候没有首付资金证明，没有贷款预批信，卖方经纪人是会压根就不搭理我们的”。

所以，一个合格的卖方经纪人不仅要懂建筑，还要懂财务、法务，如果是少数族裔买房者，可能还得当一下专业的翻译，因为需要处理验房报告，贷款证明，房屋保险，地契和成交报表等。

而且这些服务以客户需要为限，一个美国经纪人曾坦言，《北京遇上西雅图》中吴秀波饰演的房产经纪人，那种“随叫随到五星级生活服务”，正是他们日常工作的写照。

因此，光看到美国经纪人活的滋润，没看到人家的付出是不对的。

也是因为各种高要求，美国的房产经纪人是一个很有“门槛”的工作。房地产经纪人需要持证上岗，而经纪人执照（Salesperson License）很不好考，考前的培训包括6门学科，180小时的课堂学习，如现代房地产学，当地州房地产法、代理法、合同法，房地产金融学等内容。考试的题目有近50页，要在3个小时内考完，通过率平均是60%。

从学历来看，美国房产经纪人92%拥有大学及以上学历，从事房产经纪人职业的平均年数达15年，平均年龄为57岁。而按照中国房地产经纪行业的注册信息看，国内中介公司的员工，大专学历以及以下学历占了多数，占比超过87%，考虑到这几年的扩招，已经是有所提高了。

所以，问题来了，一个懂金融、懂法律，懂经济周期，懂房屋装修，懂水电煤气，懂周边就业入学政策、懂你邻居什么脾性，还基本素养好，真心实意为你服务，豁出力气给你砍价的中介，你觉得多少中介费算高？