作者：@通货朋仗

干货一篇，其它城市同理！

现在北京可以上车的房子基本上到了250万左右，也就是说，如果你有首套首贷资格，那么你想在北京买一套房子的首付至少在110万左右。

很多小白可能不理解，认为首付应该是35%啊，这样算下来才87.5万。

多说两句，北京的房子贷款的基数并不是那个250万成交价，而是一个评估价，大概在成交价的9-9.5成左右，然后加上中介费税费，总的算下来基本上就是我说的那个首付了。

我说的这个250万门槛，属于能买到的，还能差不多住一住的房子。更低总价的房子其实也有，比如说这套老破小，总价只有125万，地点在西南六环外外外外外外的燕山。落户专用。

250万的总价，在北京只是上车的门槛。不过，在多数的省会城市，都能买一个不错的房子了。北京的生活压力大，也体现在这里。

北京的一套房子，由于总价比较高，所以在买卖过程中，产生10万几十万甚至上百万的差价，都是很正常的，买一套房子如果能省下来10万块钱，就可以赶上很多人一年的储蓄了。所以买房这件事如果从经济角度来看，比你的工作还要重要很多。

在北京，不出意外的话，95%以上的购房者还都处于小白阶段，这个跟交易频率有很大关系。在北京买过5套及以上二手房的人非常少，没有足够的经验积累，就很难有一套买房的思路，即使是买过5套及以上二手房，如果没有一些理论总结，其实也都是处于小白阶段。

所以在北京，多数人都是稀里糊涂就把房子买了。

从购房时机的角度来讲，在北京买房这件事永远都是对的，但是如果从实际操作上讲，更清晰的购房思路及操作过程中的细节处理，不仅能帮助你买到一套更优质的房子，还可以省下几十万甚至上百万的费用，这一点都不夸张。

前几天细算了一下，我在北京买过的二手房应该超过100套了，这个数据恐怕在北京很少有人做到，在这个过程中，我总结了一套清晰的购房思路。

至于城市发展方面的研究，本身就是我们的强项，这一点在选择购房区域时非常重要，经常看微博的老粉应该都清楚。

今天就跟大家分享一些基本的买房实操经验，来帮大家能买到更便宜的房子。

1.选定购房区域

所谓便宜房子，其实就是指的性价比高的房子。而想要买性价比高的房子，最首要的一点是，根据自己购房需求，选择最为合适的购房区域，这个是第一步，也是最重要的一步。

因为你买房买对了区域，大概率就会跑赢其它区域。而区域的选择也是因人而异的，不是所有人都适合买通州。

举个例子，如果一个人在中关村工作，暂时没有学区的需求，想要买五六百万的房子，自住兼顾投资，那么他的购房区域应该如何选择呢？

在目前的北京市场情况下，结合自住及投资属性，可以优先考虑往南买，因为北边过去几年的涨幅比较大，而且单价很高，未来跑赢大盘的概率偏小。

往南看的话，有两个大区域，一个是石景山，一个是丰台。当然石景山西边还有一个门头沟，对于自住需求比较强的人来说，门头沟还是相对较远，且生活上没有那么方便。

石景山的区域潜力比较小，以老公房为主。而丰台有一个总部基地，属于新的产业核心区，且房价还不算太高。所以，把区域选定在总部基地附近，未来的区域潜力及房价潜力要比其它区域好很多。

当然了，买房在进行区域选择的时候，建议也不要丢掉其它区域，多关注几个合适的楼盘，如果有性价比高的房子出来，也可以拿来综合比对。所以，区域选择一方面要锁定主区域，另一方面也不要放弃其它区域，因为最终你买的是一套房子，只要那套房子的性价比高就可以了。

大家要记住一句话：跑输大盘的区域不代表你在那买的房子一定跑输大盘。

在区域选择上，如果很多人对北京的区域不太了解，可以多去网上翻一翻资料，或者翻一翻我过去的文章。（抽空我写一篇详细的）

2.开始看房

选定购房区域之后，开始找中介看房。

对于新手来说，看房往往分为两个阶段，第一个阶段是看房了解区域，所以这个时候就可以海量看房，看到一定程度之后，就会对区域有更细致的了解。脑子里的思路也就变得更清楚。

第二个阶段是，开始细致性地找房。这个阶段，你要一套一套地筛选房源，而不能再让中介带着你乱看。

找中介看房也是有技巧的，尤其是在看房的第二个阶段。

这个技巧就是，让经纪人打开他们的网站内部系统，然后你自己以小区为单位一套一套地筛选房源！这个非常重要！（通常大家看到的外网，房源都不全）

正常情况下，很多人买房都是看中介给你推荐房源，你的选择范围只有中介推荐的那几套房源，其它的房源情况你并不了解。

而中介推荐房源的问题在于，他们倾向于推荐他自己维护的房源，倾向于推荐本区域的房源。所以这个过程中很容易丢掉性价比更好的房子。

过往我们买房过程中，都会让中介先推荐房源，而最后买到的房子，只有极少数是从他们的推荐房源中买的。

自己筛选房源的另一个原因在于，经纪人普遍都挺懒的，很难让他们做到细致化，即使是我们经常合作的中介，找房源的时候也不会让他们找。

这种一套一套地筛选过程非常重要。

举个例子，如果一个人必须要买满五年唯一的房子，那么经纪人往往会给你从系统内直接点“满五唯一”去找，而实际上，有的写着“满二”的房子，其实也是可以配合满五年唯一的，比如说下个月就满五年了，等等。这种情况有很多。

为了不漏掉最为优质的那套房子，自己找房源这个环节非常重要。

等到自己把所有适合的房源都找出来之后，就可以开始定向看房了，在看房的过程中，逐渐就会淘汰掉一些不适合的房子。实地看房跟网上看房的区别就在这里。

3.精选房源对比

等到把最合适的两三套房子敲定之后，就要进行综合比对了。你需要让中介把房子的面积、总价、单价、楼层、首付、税费情况等一一列在一张表格上。

除去单纯的价格对比之外，你还要根据自己之前的大量踩盘经验进行心理估价，比如说，这个小区带电梯，但是离地铁稍远，另一个房子不带电梯，但是离地铁很近，旁边还有一个大商场，等等。

这些就完全依靠你的经验了，而且还要结合到自己的需求去想想，到底哪一套房子更适合你。

一般情况下，到了这一步就不再会犯大的错误了。剩下的这两三套房源，是一个优中选优的过程。

在衡量未来的房价增长潜力时，还要结合一下价差理论等，进行一下综合评估，想一想自己更倾向于自住多一些，还是投资多一些。

这样选出的房源基本上就是最合适的了。

在这个比对过程中，也不要忘了去查一查本小区的历史成交纪录，自己心里有个底。也是为后期的砍价做点准备。

4.开始谈价

谈价之前要做的基本工作大致有三点。

一是要清楚目前的市场情况（不清楚的话看我的公众号或微博，实时的分析都有），上行市场和下行市场的谈价策略是完全不一样的，上行市场自己的心理预期要调高，保证不超过心理预期就可以；下行市场只要保持好心态就行，这种市场里卖家比买家偏弱势，该砍价的时候不要手下留情；

二是要提前了解卖家的状态，了解的越清楚越好，卖家到底是卖房换房还是套现，换房的话，对方有没有买到房子，如果买到房子了，那么卖家肯定比较着急，这个时候聊价空间就会出来；如果是套现的话，原因是什么？最好多追问一下。如果是生意赔了急着还账，那么也可以下点狠手。

三是充分做好那套房子的功课，优点在哪，缺点在哪？在谈判的时候，最好是主动出击，把对方的优点提出来，但是要尽量给他弱化。比如那套房子是有电梯的，这是优点你一定要夸，但是同时你也要表达出类似自己还年轻，电梯对你其实没有太大用处等观点。

在房子的缺点上，一定要尽量强化，限度就是不要让卖家觉得太不舒服，卖家觉得不舒服的话，很容易谈崩。只要把缺点传递给对方，目的就达到了，后期只要给让一让价格就可以了。

当然了，这些都是我们的一些过往经验，大家参考一下，等到真正去聊价格的时候，还要根据实际情况来灵活调整。

最终的目的，当然是买到那套最合适的房子了。

5.结语

相信经过这么一个买房的过程，总会要比稀里糊涂就买了一套房子，效果好很多。而且可以保证，你买到的房子整体性价比一定是非常好的，性价比好就是便宜啊。

​这些经验都是纯实操之后总结出来的，很实用，希望能帮到大家。