北京住别墅的都是什么人？

北京，奥林匹克森林公园附近的一片别墅

图丨视觉中国

就算如今北京随便一套二手房都要花上好几百万，当我们说起有钱人住在哪儿时，第一反应想到的，恐怕还是——别墅。

在2019年的《歌手》里，刘欢的别墅装下了整个外拍团队，还能让各位歌手在家包饺子唱K。甚至连杨洋和乔欣的绯闻吃瓜大会，到最后都只关心乔欣家的佘山别墅到底有多大。

对我们这些（也许）永远都住不了别墅的人来说，这些看着就很贵、私密性更好、位置偏远、空间巨大的独栋房子里的生活总是有一股神秘吸引力。

那些独门独院的别墅，离我们有多远？

在贝壳找房网的所有房源中，我们以别墅标签分类下的所有已售和在售房源作为分析对象。（注：本文讨论范围仅限于贝壳找房网上的房源，其他无交易记录房源不包括在内。）

这些别墅一共覆盖了342个小区，其中81%分布在五环以外，这些小区大多都在北京的八大别墅区范围内：中央别墅区、东部泛CBD别墅区、西山别墅区、亚奥京北别墅区、昌平八达岭别墅区、潮白河别墅区、城南别墅区、亦庄别墅区。

光是位于首都机场附近的中央别墅区就已经展现别墅的各种模样。在这座北京最早的高档别墅区，既有由坊巷、宅门围合而成的泰禾·北京院子，也有欧式风格的财富公馆。北京关于别墅区的最初想象大多与它相关。

泰禾·北京院子（左）与财富公馆（右）

图丨买哪儿（左）、房天下（右）

不过也不是所有别墅都叫泰禾·北京院子。在别墅圈里，也有"高下之分"。

上位圈里的别墅大概就长成上图那些样子。

如果不好好收拾，一个上千万的别墅也可能变成这样……

某在售二手别墅内部图片

图丨贝壳找房

别墅区的神秘说到底还是由一个字造成的——钱。

如果简单直接地，将价格作为评价房子品质的标准，我们就能发现，最金贵的还是城市中心区域的那几位。

在2019年在售的别墅中，五环以内的别墅挂牌单价均不低于7万元/平米，四环至五环之间的均价甚至逼近9万元/平米，甚至比全市所有二手房源的平均单价高出了2.4万元。

到了五环外，别墅价格就被拉低到了5万元/平米，只是略高于同一区域的整体价格了。

三环内在售二手别墅的均价和四环五环之间的相比略低，但这并不意味着三环内的别墅不值钱。

恰恰相反，从历史成交数据来看，三环内的成交单价要明显比外围区域高得多，这些"皇城根"下的别墅大多已经不在市场上流通，也不会再有开发商能在这些区域建起新的别墅群了。

看起来别墅的均价并不高，但是买别墅这件事，真正的挑战其实在于是否能承受整套动辄几千万的总价。

北京全市别墅的整套平均价格约为1700万元左右。换句话说，如果能拿出这么多钱，那在北京圈下一套别墅也不是什么难事了。

我们找出每个小区中最贵的那套在售别墅，做了个土豪排名。我们在总价4000万元以上的别墅中，选出了12套顶级别墅，它们几乎清一色地聚集在了北京的东北角上。

其中，8个别墅小区位于五环内，3个位于四环到五环之间，1个位于四环内。而位于朝阳区四环内的京润水上花园别墅则喜提在售最高价别墅，总额达到1.2亿元。

同样总价过亿的在售别墅还有同位于朝阳区东北四环的碧海方舟，和"孤悬"香山的香山清琴。

总价过亿的碧海方舟在售别墅房源

图丨贝壳找房网截图

虽然大家都是一掷千金的级别，但在各个别墅区之间，还是有挥霍型和实惠型的差别。上文中这些都是挥霍型的代表。

要是换成普通人的思维，别墅就是要大！接下来我们看看那些"大别墅"。

大部分别墅的面积一般都在600平米以下，面积超过600平米的别墅也只有3%，上千平的别墅也并不是没有，富力湾和国际花园在东北角和西南角遥遥相望。

在别墅里的生活白日梦

在忽略经济承受能力的情况下，别墅并不等同于远郊，在四环内住别墅也大有人在。但现实生活中，那些小富小贵的有钱人也许会面临这样一种生活状态：

演员焦俊艳在综艺节目中提到自己的别墅生活

图丨芒果TV截图

和一般出现在镜头里的那些住在别墅的明星不同，演员焦俊艳描述了拥有别墅之后的另一种生活。

和父母一起凑钱，在远郊买了套别墅，打车进城一趟得花上1个半小时实在太麻烦，就不得不割舍许多"不划算"的线下面基活动。

花更多钱买房，却花更少的钱消费，别墅区周边消费不到全城平均水平的一半。

如果以别墅小区中心点为圆心的半径2公里范围来识别这个别墅区居民步行就能接触到的商业店铺，别墅区的"fancy"印象之后恐怕就要加上另一个词——"生活寡淡"。

高消费区域的别墅当然仍然存在，只不过要是将全部别墅放在一起分析时，我们会发现：

对比餐饮、休闲娱乐，以及购物三大类店铺的人均价格，别墅区在前两者的表现还能勉强跟上北京均值，但在购物这一集中性较高的分类，别墅区的平均350元消费，就被全城的708元远远甩在了身后。

说到这里恐怕已经有人在心里碎碎念，"都2019年了，购物这种事谁还步行啊？就算不网购，那也是开车出去浪啊。"

那么，接下来我们就来看看这些别墅区到北京的主要商业聚集地还算方便吗？

首先我以三里屯、蓝色港湾、王府井、西单分别作为北京线下休闲娱乐的典型目的地，先简单假设别墅人们都是开车出门。

在342个别墅小区中，79个小区到三里屯的驾车耗时超过了1个小时。

别墅人到蓝色港湾的路途就更遥远了，其中91个都要花上1个小时才能到达。

地处长安街沿线的王府井和西单就更不用说，超过1小时路程的小区数量都在120个左右。

逛街不方便，别墅人的通勤也同样可怕。如果以西二旗、望京、国贸、金融街四处作为北京的主要工作聚集地，就会发现，这些别墅人消耗在通勤上的时长虽然略好于各个商业聚集区，但也同样可怕。

其中也有特例，位于北京四环东北角的望京对别墅人就十分亲切，平均驾车耗时最短，也只有29个小区的路程超过了1小时。从中央别墅区到望京SOHO，如果一路畅通，车程甚至可以控制在半小时以内。

所以对于大部分住进别墅的人来说，在家附近享受吃喝玩乐消费升级、上班通勤快捷便利并不现实，他们的生活，比在东四环买套几千万元的房子要朴素太多。

不过如果我们换个角度，把别墅区当成是有钱人们的假期去处，那么，安宁自由平和就的确是他们一定能获得的享受。

北京富力湾别墅

图丨房天下网

而我们这些住在海淀朝阳的普通人也能安慰自己说，就算住不起几千万的豪宅，我们还是能方便吃到更多好吃的呀。

告别五环的别墅区

此前，我们大致描述了北京的别墅区都在哪儿。而在过去的十年间，北京仍在活跃交易的别墅区已经发生了巨大变化。

以2019年以前成交的房源和2019年在售的房源来划分过去与现在，大约只有一半的小区一直以来都有别墅处在售卖过程中，另外四成小区暂时已经没有房源在交易了。

海淀、朝阳等城区的在售别墅比例明显低于此前已经成交的比例。

近郊区昌平、顺义、大兴、通州、房山等区域还有相当一部分的在售别墅小区。

远郊区的延庆、密云、怀柔区域正在售卖的二手别墅则明显变多。

别墅的外扩趋势已经非常清晰，也就是说，事到如今，即便是有钱，想买个四环边的别墅也是难上加难了。

对于新开盘的别墅区，这样的趋势更为明显。

东西城区当然是再也没有新开盘项目，朝阳区虽然是别墅新盘最多的区域，其中超过九成也都位于五环外的常营、东坝、首都机场中央别墅区附近。

这么看来，未来别墅就与五环内区域无关了。

别墅人的生活当然不像我们这次不着调的分析如此片面肤浅，但我们至少也能知道，那些隐秘的社会上层阶级住处也许就在我们时常经过的一些街巷背后。

只是这样"大隐隐于市"的机会正在快速消亡，未来的新别墅们也许会更接近人们周末休闲佛系养生的想象。新上层阶级也不能在北京东四环里住上个800平米的豪宅了。

撰文丨天心街熊饼

出品丨谷雨工作室