在日本买房 – 原来人家的面积是这个算法

这两天帮人打理买房的事情,过手千千万万的很是喜庆.虽然落不到咱腰包里,看看,也挺让人过瘾的不是?

日本现在华人买房的较多,有些气量窄的日本人气得嗷嗷叫,估计再有反华风波,”中国人企图买下整个日本逼我们跳海”会是又一个罪名..

在日本的中国人见怪不怪,估计不会随着日本人的噱头走,但要是组织上放个阿扁之类二百五的过来,还一句”太平洋又没加盖”,非把东洋人气死几口子不可.

话说回来了,咱干嘛不买呢?

由于经济不景气的影响，日本房地产的价格，已经跌到了谷底（当然谷底下面还可能有谷底，但要买这房的是东北来的同胞，东北人性格比较急躁，人家不愿意再等了）。

我帮人家联系买的这个房子,在名为“利兹XX”的一座公寓中，以日本人的崇洋媚外，敢叫“利兹”，可以想象其设施和环境都得达到一定水准才行。

这座公寓建成于1996年，房间布局合理，特别是厨房与大厅分开（传统日本的厨房与大厅是放在一个大房间里的），对中国人来说极有价值。日本房地产商做事详细，在资料上标明此处距日本关西最大的商业中心Diamond City步行只有七分钟的路程，距最近的地铁站步行十一分钟，从这里坐地铁去大阪市中心的梅田，只需要十七分钟，交通方便。到车站的距离刚好使公寓的居住者出入方便，但又没有噪音之扰。它的窗外是一条清可见底的小河，可见游鱼点点，鹳鸟翔集，两岸是宽阔的公园，种满了樱花，风景优美而且空气好，环境可说不错。

得，老萨成房地产的广告商了。

根据我掌握的资料，也许因为这些有利条件，这套三室一厅（日本人称为3LDK），地处八层楼六层的公寓，1996年的成交售价为2，999万日元，如果加上手续费，它的主人大约要花3，200万能够到手。

由于这位主人后来还不起贷款了，法庭将其拍卖给一家房地产公司，该公司对房子进行了彻底的翻新，包括更换所有管道，重新贴墙，作地，更换厨房，厕所，照明设备，而后将其投放市场，装修后还没有人住过。日本房地产的质量很好，九十年代的房子加上重新装修，简直就像是新的一样。

那嘛，目前它的价格，已经降到了多少呢？

我帮助朋友谈成的价格，是1，230万日元，加上手续费总计不到1，300万拿到手，几乎掉了整整2000万！

不要以为老萨是谈判高手，我只是利用日语理解上比那位买主稍好的优势帮帮忙罢了。而这位买主更是第一次接触房地产，也只是知道了此房拍卖，凭着中国人的小聪明料定拍卖成交时成本较低的房地产公司只要低价出手就能赚钱，所以决定下手而且死不还价。买主很高兴，对老萨说 -- 白住着，等日本经济一恢复正常就卖了，起码卖到2，000万。

最后房地产公司只好让步，成交。

房地产商满脸堆笑，说这已经是本月第六个中国人买房的成交项目了，日本人最近买房的越来越少，如果你们有朋友买房，请多多介绍过来。

萨和买主相视一笑。

那位说了，日本人不是傻子吧，中国人都能看出在日本买房将来赚钱，日本人会看不出来？

确实，日本人不是傻子，他们也看出来这时候买房子将来赚钱，但是，他们没办法。

这是因为日本人习惯的是美国式的借贷消费，手头基本没有储蓄，买房子只能靠贷款。这种情况到2008年都是没问题的。但是2008年末，面对经济情况的恶化和吸取美国教训，日本金融界最近对于房贷采取了非常严厉的管理措施，造成很多日本人明明看着房价低落却无法贷到款项购房。

而中国人传统上习惯于储蓄，存钱防老防灾，手头多少都有存款，就算不足亲戚朋友之间也经常相互借钱（日本人之间是老死不借钱的），所以看到机会，刚好可以有足够的现金来买房。

房地产商是需要资金周转的，所以只要有利，它们还是倾向于把房子卖给你。

结果，就是中国人多少捞到了些便宜。

这恐怕只能归结于天意了。

不过，这次交易中，我觉得最值得说的还是日本不动产业对房子面积的测算，他们采用的是一种对客户来说更为直观的测算方法 – 虽然看起来吸引力不如我国目前采用的测算方法更高。

这次成交的房子，合同上有两个平米数，一个是69平方米，一个是74平方米。萨怎样看怎样不对 – 因为这所公寓怎样看怎样与国内标100平米的房子相近，平米数如何会这样小呢？

向房地产商咨询，才明白，所谓的69平方米，叫做“登录面积”，即完全的室内面积，而74平方米，叫做“壁芯面积”，是按照公寓间墙壁的中心线划分后计算的面积。

我国房地产业也采用壁芯面积，但是，在日本购买房地产，楼梯，走廊，电梯等公用设施的面积，是不算在房屋面积之内的，而我国普遍将其折入每个用户的房产面积中，这是二者测算的第一个不同。

仅仅如此，仍然不足以产生如此大的差别，很快，我就发现了第二个差别 -- 原来，在日本购买房屋，阳台和阴台，是不计算在房产面积之中的。这时与国内测算方法的第二个不同。这次的公寓，阳台阴台相加有12平米的面积，这样一算，就比较合理了。

像这样一套房子，可以看到有三个阳台，都是不算面积的，但是住户也没有权利封阳台或者在阳台上盖鸡窝，因为这个面积，不在你购买的范围之内，你只有使用权，不能改造

这套房屋，如果按照国内的测算方法，每平米应在1万元左右，与北京较好的二手房价格持平，但是要购买坐地铁17分钟到天安门的房子，这个价格还有点儿不够。大阪是国际重要的大都市，但东京的房价要比大阪贵一些，根据网上看到的情况，同样价格的房子，在东京坐地铁到市中心要40分钟左右，例如下面这个，https://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=rail&to=15000000&spfrom=6000&wlk=0&ln=2172%2C+2184%2C+2198%2C+2177%2C+2161&lo=5%2C+6%2C+7&year=20&code=060100000553250，是八王子的公寓，不过比我看的这个房子新，是1999年建成的。

看来，日本的房子，最近是真的便宜了。

来源：萨苏