商铺，怎么就成了“有毒资产”

从一铺养三代，到三代养一铺

这两年，咨询我们的客户中，关于商铺的，往往只有两类：

一类，手上有钱，看到商铺广告就想买，被我们全力拦下；

一类，之前买的，要不租金回报率不如存款；要不压根租不出去，卖也卖不掉。

很多人不信这是真的，还以为一铺养三代。
国庆期间，有一条新闻，算是典型案例。

一个面积4000平的饭店，在购物中心经营近10年，却未交一分钱租金。虽然购物中心把饭店告了，但法院最终判餐饮店胜诉。

为什么？根据这篇新闻报道，因为饭店和购物中心合同中，明确“免租期，取店铺正式营业之日，与购物中心全面正式营业时间上的后者之日起，6个月。”

但这家购物中心，因经营存在问题，导致人流罕至，一直没全面开业。所以饭店以此举证，拒付租金。

要知道，这个购物中心，可是坐落南京河西CBD核心区，妥妥的南京高房价区域，理应火到暴。为何如此冷清？

一方面，整个购物中心运营不善，这是个专业问题。

另一方面，10年前，购物中心将商铺分割，出售给220户小业主，并承诺5年包租，每年8%的收益。

2015年租约到期后，想降低收益，但业主不同意，导致谈判破裂，其他商铺陆续停业。

这无疑是三输的局面，各自都觉得委屈，问题是找不到解决方案。

而这样的情况，并不少见。

一般意义上的商铺，分住宅底层商铺、商业综合体商铺等等，不是谁都能玩得转。

商铺和传统住宅商业模式完全不一样，住宅就一个字，卖。

而商铺销售难度往往较大，如开发商自行运营，资金压力很高，尤其是刚开发完，尚未形成人气的新商铺。

为此，有些开发商，会通过两个套路来解决。

一方面，通过减租，甚至免租的方式，补贴商户，把商业氛围搞热起来。尤其遇到星巴克、肯德基这样的，只要能引进，这个区域也就算活了。

差不多10几年前，温州一帮地产开发商，就开始这么玩了。

另一方面，将商铺分割成小块，卖给中小投资者。因为分割后单铺总价低，更容易快速回笼资金。同时，还会承诺前几年包租，每年8%甚至更多的收益。

说白了，你把这行为，理解为8%对外融资，就想得通了。成本其实并不高，而且商铺也卖出去了。

但问题是，商业需要专业的运营，很多开发商根本搞不定。而且一旦几年后，商铺人气没起来，给商户的优惠也没了，那就直接翻船了。

反正房子、铺子都卖了，包租协议也是开发商下面项目公司签的。最后承诺兑现不了，开发商不承担任何法律责任。最后是买商铺的倒霉。

这样的案例数不胜数。真的是，只管坑，不管埋。

实际上，如果你能买到，稳稳3-5%年回报率的商铺，算是运气好的了，5%以上，那真是相当少见。

问题是，现在商铺要想好卖，对外宣传起码年化要喊到8%以上，更有喊到13%。

我就反问了一下，真的8-13％的回报率，开发商拿出来卖，能轮到你吗？还用得着满世界推销吗？

当然了，开发商也有办法，把这个故事圆过去。

也就是上文提到的，投资者要求商铺高回报，那就自行补差，反正羊毛出在羊身上，按照8%的回报率，包租5年。5年后，谁管你呀。
这也就是很多包租商铺，包租公寓酒店，前几年固定收益期过后，后期实际租金，大幅下降的根本原因。
甚至有更离谱的，商铺这几年并未实际经营，有些连水电都未接通。给个一年租金，就消失的。