我该卖掉北京房子来炒股吗？

菠萝小丸子

小妹有些困惑，请大家指教，这些是我的错觉吗？

1、房住不炒，今后绝大部分房产涨幅（不带杠杆下）将跑不过权益市场涨幅。（最近深圳、魔都以及帝都的学区房暴涨，但前两三年房价都是被按住了的，以五年拉长看，涨幅还是跑不过权益类？）
2、基于第 1 点，居民财富向权益类资产再配置的大趋势还在演进初期，这个过程将持续很慢、长，以十年为维度的。
3、注册制的推行，股票越来越多，分化严重，买到垃圾股很难翻身；人口的减少，房市也将分化，同样的钱，买入同一城市不同房子，几年后差距将变大～
4、机构投研优势明显，市场将逐步进入机构化，主动基金将持续创造超额收益，至少十年。
5、国家对资本市场越来越看重，这一轮牛市是长牛，个股你方唱罢我登台。
6、人民币的全球话语权将越来越大，不打算出海的话，不值得持有美元。

坐标帝都，唯一一套近郊远小新，五年涨幅只有 40%。（对比同期沪深 300，20160429 收盘 3156.75 点，20200429 收盘 5164.17，涨幅 60%+）

基于上面的前 4 点，最近在考虑卖房（想卖房原因：1、因为通勤一小时嫌太远，个人真的很讨厌通勤；2、公司附近房价太高 置换不起；3、如果不卖房的话 租金回报率太低；4、租房可以经常换房，考虑到以后人生阶段的不同需要更大的空间和位置；5、无房的话很可能可以租住亲戚房源 价格相对市场价低一些）想要尝试投住分离，把资金全部投入资本市场…… 是不是被忽悠瘸了？

在资金有限的情况下，仅从投资的角度看，把买房款通过优质主动基金投资资本市场（不一定要满仓权益），是否能取得比一线房产更高的收益？会不会永远买不起房？

自认为没有能力亲自上大 A 搏杀，也没有眼光去挑到好房，更不会做波段…… 只能看未来十年，股市和房市，哪个市场的贝塔更大？

walk_in_sky

人生三大错觉，房价会跌，股票会涨，她还爱我，你这一下就中了两，让人怎么说。

dumbness

卖掉唯一一套自住房改成租房？
若干年后掉落一个阶层妥妥的。

Penny

这种骚操作只适合鸭蛋熊猫帅牛骆驼这种天赋型选手吧。普通人还是稳一点，自住房肯定是要保留的，一线城市持有 2 套房，剩下的余额用来投资，你的心态可能会好很多。心态对投资至关重要。

ylshxajh

你有预测未来的本事吗？我觉得没有，我也没有这本事，我要是十年前能预测到房价股价我早就发财了。

但最坏情况是什么样可以看一下。

持有房产，最坏情况是房价不涨，股价涨，你少赚些钱。

持有股票，最坏情况是股价不涨，房价涨，你买不起房了。

现在问题就简单了，你愿不愿意为了多赚些钱承担将来买不起房的后果？

AZ7

1、至少保留一套自有住房。
2、嫌通勤时间长的话，可以在公司附近租房。

妖红

我给你指条路。把帝都的房产卖了，想办法把钱拿出来，在东京买套房子，剩下的在股市继续，足够你吃喝了。上什么班呢？

newbison

不要作死！

咱们这个国家，一套北京的房子捆绑了户口 / 入学 / 等多种政策，一定要持有一套房子。第二套你卖不卖都可以，第一套千万要慎重。而且你卖了房再买回来可难了，因为认房又认贷所以再买就算第二套了。

bismackzhang

既然被邀请了，就认真回答下，也算为悲惨的四月做个总结。
4 月 6 日，被房东通知，要腾房。读城中心的小学，买的小的租的大的，原本签了 6 年租约，而且房东去年刚抵押贷款，看起来卖房的风险比较小。奈何房价涨了，房东卖两套去海淀买学区房。
4 月 7 日，看租房。
4 月 8 日，买的三居装修收尾。北京第五次置业。原本计划给老人住，节前已经和老人租住的房东说违约了。幸好只是局部装修，家具都没动，否则很难这么短时间入住。
4 月 9 日，看租房，没有能确定长租的。毕竟这次签六年，而且觉得比较稳，都悲剧了。
4 月 10、11 日，打算自己到新买的房子住，开始给老人看买个小房。年初看的时候已经看过一批城里的小房，估计不成，看完后果然不成。一居单价比同小区三居起码贵一万，基本都朝北。
4 月 14 日，和老人的房东赔不是，继续租。我们开始着手打包
4 月 20 日，卖的房过户。北京第四次卖房。
4 月 28 日，买的旅游机票降价。买晚了的酒店涨价了，买早了的机票降价了。
4 月 30 日，搬家，交房。五一后开始通勤送上学，20 分钟车程。比原来我们租房老人过来住的方案，每月省 9K 租金。然而我每天睡到 10 点半，辛苦老婆大人。
说了这么多，还没有正式回答楼主。不过楼主应该能看到，其中有你问的一些问题的答案。
我同意楼主的 1、2、3、4、5，第 6 条说不好。
同时我同意上面北京保安的说法。我没有觉悟把北京的房子卖飞了，再也买不回来。去年底买房子犹豫不决的时候，我跟我老婆说，存在买不回来的风险时，我老婆表示不可接受，并说了三遍。我相信你家人也不能接受。租房子的话，最好东西少点，像我这样的老八零后已经搬不动家了，这个月想的都是装修、买东西，洗东西，打包，搬家之类的，除了自动化、打新部分照做以外，这个月没有交易过股票或者基金。

年轻的话，折腾下是可以的，我 16 年就从房子到股票过，并且效果良好。不过我是减仓，不是清仓。清仓慎重。同时，我看了你 2020 年的总结，去年晚些时候刚切换思路，建议不要一下子玩太大，要不然压力太大。

xiadulu

从大类资产配置的角度来说，似乎不应裸空房产，尤其是中国文化背景下的市场。从楼主的提问推理过程看，逻辑似乎还不严谨，关键论点是一个纯假设未验证。宏观思维要做，微观决策难下。再者，不结合具体标的和策略，推演未来的预期性有点拍脑袋啊。

大和田常务

先把最重要的告诉你：不要卖房！不要卖房！不要卖房！

过去的二十年里，有你这个想法的人很多，现在骨头渣都没了。

你写的 5 点里，只有 “注册制的推行，股票越来越多，分化严重” 这点比较牢靠，其它很可能都是臆想。

牛不疯

但是如果公积金高的话，首套房还是弄一个好些，毕竟相当于免费杠杆。房子的金融属性和居住属性完全可以分开考虑，从使用的角度看，还是租房方便，至少不用通勤烦恼了，也不贵，毕竟租售比低很多的。金融属性，就看你的投资盈利能力了。如果你能稳定盈利年化超过 15%，完全可以忽视房价的涨幅。如果加上孩子学区考虑，又是一个变量。

凯德天府

房市对价格波动敏感度小，不交割就无法计算盈亏，典型的价值投资。

唐马拉其

以前看到一个说法，城市如果是一个公司的话，房子就是这个城市的股份。房住不炒政策更多的想让房子回归居住属性，如果真的能实现的话（价格不暴跌的情况下），北京房产单居住属性长远看也应该会增值的吧，并且房子提供的附带价值股票是很难比拟的。我感觉最起码有一套房子在手里是最合适的。

kerman

最近也在考虑这个问题，按现在帝都的房价，五环附近都 6 万了，年化 6-8% 的话，未来五年后就得 9-10 万，这几乎不太可能吧？反过来投资基金，包括主动性和债券类，总体到 6-8% 是有可能的。感觉去年下半年以来，房价至少涨了 20%。

孤独醒着

同北京，最近也有同样的困惑。今年 3 月份我把 15 年底买的学区房卖了，5 年时间刨除公积金贷款收益率 60 多点，这个收益比较一般，甚至没非学区次新的涨幅。去年底老二上小学后就计划卖掉，但是赶上西城 731 新政，当时买家出价跟 17 年最高价高了也就 10 几万，相当于 3 年没涨，20 年底北京以海淀学区朝阳次新为主开启一波上涨，因为担心多校政策落地，所以还是卖了，但感觉 4 月底各区入学政策出来后，多校政策并不如想像的严厉，还担心会继续上涨。目前还剩一套自住，未来几年没有改善、学区的需求，现在拿着卖房的钱还没定好干啥，继续买房？原来想换的朝阳次新各个涨上去，涨幅还不低，直接换了，不仅没挣到钱还得搭钱；投资股票？看了 jsl 几位大佬，感觉市场还存在下行风险。

hawkey

房子未来及时大概率跑输股市，也要留一套保证自己在车上，北京房产肯定是没问题的。其次股票方面注册制后良莠不齐，建议是高息三傻 + 高增长巨无霸（茅台腾讯）均衡配置，安全稳健，保持现金流的同时也享受了发展红利。赌徒才梭哈一个，题主这么优秀应该房子股票全都要。

胆子真不大

鸡蛋放在一个篮子里很不靠谱啊，况且这个篮子还是股市。天朝的房子稳定跑赢股市几十年，这个惯性恐怕不是一两年能够改变的。因为一个预期把唯一的房子卖了炒股这个想法有点超前了。集思录最激进妹纸的称号非楼主莫属了！

来源：集思录