东子的5.6亿意大利豪宅，中介赚了多少钱？

当咱们还在为买房首付而奔波时，有人已经火速全款拿下 8000 万欧元的豪宅了，折合人民币高达 5.6 亿！

△不急，慢慢数零

两个多月前，意大利米兰银行总部收到了一笔 8000 万欧元的秒转账，直接把银行和挂售户主整懵了。

一般来说，采用现金全款结算 的超级豪宅买卖已经很少见了，更何况这次还是立马转账。

△买房的同时，甚至还准备好了米兰最权威公证人 Fabio Gaspare Pantè 的公证文件

当地媒体 L’Unione Sarda（撒丁岛联合报）向世界报道了这次令人震惊的交易，并高呼俄国人走后，中国人又来扫货了！

△红点位置即为撒丁岛

按照咱们横发会 Follow The Money 的老传统，面对这股惊呆意大利人的「中国速度」，以及其背后蕴藏的东方力量，咱们得认真扒一扒。

我们首先从报道媒体 L’Unione Sarda 入手。这个报纸属于意大利撒丁岛的 地方媒体，找到原文内容还费了不少功夫。

△原标题：切尔沃港，身家亿万的「普通话」降临了 （外媒取名的一贯尿性）

报道中提到这个名叫 The Villa dei Gabbiani（加比亚尼别墅）的豪宅位于撒丁岛东北侧的 Porto Cervo（切尔沃港），东南边是西西里岛，西北边是法国戛纳，地理位置极其优越。

△切尔沃港周边的绝美海景

港口旁的私人别墅区域 则被称做作 The Costa Smeralda （翡翠海岸），而本次由中国富豪 Nani Wang 买下的豪宅更是被誉为「翡翠海岸的明珠」。

这套住宅拥有 49 个房间，总占地 4 公顷。除了私人步道、电影院、游泳池这些豪宅标配外，其甚至拥有私人直升机停机坪。

为什么我要强调私人停机坪呢？

因为在翡翠海岸的豪宅堆里，所有房屋的外观都较为统一，光看房型很难找到此处住宅的具体位置。

△私人住宅 + 外形近似 = 难找

而 Nani Wang 的这处房产是整片区域内唯一拥有私人停机坪的住宅，属实是富人区中的超级豪宅了。在庆幸成功找到之余，我幼小的心灵依旧被「钞能力」给 整破防了。

△什么叫作大豪斯啊（战术性后仰）

关于买家 Nani Wang 的身份问题，神通广大的网友其实已经挖得差不多了。

有人说她是东子的亲侄女，再结合东子两个月套现 66 亿的行为，表示这购房背后的出资人多半是东子。

△王娜妮：我不是王纳尼，谢谢

因为就算王小姐担任过京东健康的前董事，若无东哥级别的资产，谁有底气大手一挥买这种档次的房子？

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△套现这么多，东子投票权依旧在握，确实该笑嘻了

除了这一任重量级新房主外，这套豪宅前两任房主的身份也能彰显这笔交易的分量。

第一任房主是 Charles Clore 爵士，他是英国著名金融家、零售和房地产大亨，在 1979 年去世前，他已积累了数亿美金的财富，同期的巴菲特才有 6700 万身家。

他出生于一个犹太家庭，父亲是一名纺织商人。他在 21 岁时靠倒卖拳击比赛的电影版权赚到了第一桶金。70 年代，他正式成为这座豪宅的主人。

△老牌儿资本家了

第二任房主是游艇大亨 Joseph Jack Setton 。他是法国人，靠房地产、分销 Pioneer 电子设备、销售赛车起家；同时，他也是一名帆船运动员。

实现了财富自由后，他相继订购了多条高级私人游艇，并不断设计和改造游艇和帆船。相比房产，游艇才是真正的烧钱利器。估计他买这幢房子就是方便用港口停下自己的一堆船。

△《富人与海》

因为之前只有两任主人，此豪宅的交易频次低，所以保留的升值空间很大，尤其对于第二任房主 而言，光是「价差 + 8000 万欧元极速到账」就已经赚翻了。当前，大多数意大利豪宅的价格都集中在 800 万至 2500 万欧元之间，也难怪这笔交易会在当地引起巨大轰动了。

△原房主：卖游艇，还真比不过卖房

有传言说，在本次交易当中，负责牵线搭桥的豪宅中介赚了 147 万欧元，达到了近 1.84% 的佣金比。

这又让我陷入了沉思，卖豪宅，真这么赚吗？

一开始，对于这 147 万佣金我是存疑的，因为调查了一圈，看完了诸多新闻和交易数据都未发现这笔金额的实际出处，甚至我还去找了豪宅中介对线佣金率。

△中介：不验资和面谈还敢接着问？（流汗黄豆）

虽然具体的豪宅中介费要依据与客户的私下详谈 而定，但结合国际高端不动产中介 Knight Frank 和意大利本地龙头 Lionard 的部分销售数据与市场数据，我们大致能推算出豪宅的佣金率区间。

△最便宜的都要 700 万欧

在售出的一众豪宅当中，佣金费率在 1%~3% 的居多。

1000 万到 2000 万欧元的中档豪宅 费率集中在 2%~3%，2000 万欧元往上的顶级豪宅 大致集中在 1%~2%，反而是价格在几百万元欧元的「低端」豪宅佣金能接近 5%。

纵使 147 万欧元中介费出处不详，但光从推断的数据上看来，实际误差也不会太大。

这还真就印证了外界对豪宅中介「三年不开张，开张吃三年」的行业印象。

△意大利龙头中介 Lionard 当前的经纪人团队，剩下来的都是人精了

虽说全球豪宅经纪市场都是靠着抽佣模式赚钱，但这个行业却遵循着比「二八法则」还残酷的「一九法则」。

豪宅经纪人的底薪只够个温饱，无论是在北上广深的三四千块钱，还是在意大利低于应届生平均收入的年薪，都造就了非赚即走的高行业流动率。

△中国中介靠提成，外国中介也靠 Bonus

毕竟就算在意大利的行业 Top 级中介公司当中，新人年薪也就 2 万欧元左右。要知道，2021 年意大利应届生平均年薪都有 2.9 万欧。

△《我们提供有竞争力的薪资》

要想坚持做下去，较高的前期投入与极高的忍耐力都是必备的。你不仅要花钱收拾行头，融入富人客户圈子，还得通晓各种行业知识与客户兴趣领域，送礼、包接送那些服务更是家常便饭。

当然，富人不都是人傻钱多，稍有不满意就会流单，甚至还会有买家私下跳单，让中介白干一场。相比于普通中介，豪宅中介的单客投入成本高得多。

△张杰和谢娜在年初也陷入过跳单舆论危机

即使是开张吃三年，但很多人想要拿下一笔大单要等上三年乃至更久，所以从业人员高流动性也是很正常的。

不管是穿梭在地中海豪华别墅还是浦东的顶奢大平层，全球豪宅经纪人奔忙的脚步确实是在丈量客户们的财富。

△陪着把这种房子看完，微信步数直接榜一

成功的经纪人通常会重视自己的 IP 打造，因为这样可以获取更多的「口袋客户资源」，绕开公司培养自己的私域客户，为以后单飞打好基础。

所以，我们经常能在抖音、B 站、小红书等社交媒体上看见很多豪宅 Tour。这样既能给经纪人自己涨流量赚名气，顺带还能积累潜在客户。

△豪宅经纪人新媒体化程度很高

想成为明星经纪人，需要大笔的个人投入，光是拍摄团队和运营团队就是两项大开支。毕竟用手机简单拍摄的视频，还是无法在这个僧多粥少的行业里长期胜出。

全球顶级的明星经纪人在积累了足够多的社会圈层资源后，就会改变自己的乙方地位，积极向半个甲方转型。

美国的 Ryan Serhant 和 Enes Yilmazer 就是很好的例子。他们在拥有一定行业知名度后，通过 Youtube 等互联网渠道扩大自身影响力，如今早当上了老板。过去卖豪宅的他们，现在自己也住进了豪宅。

△经纪人 Ryan 当前拥有 3000 万美元的净资产

甚至，我们还能在诸多国内平台上看到他们俩的官方账号。这俩人精的运营头脑和事业野心可见一斑。

△Enes 当前拥有 1000 万美元的净资产

就连过去担任哲♂学 摔跤手的 Owen Bigland 也转型成为一名温哥华高端房产经纪人。但他依然在视频中告诫诸位，这是一个门槛极低，却又门槛极高的行业。

△过来人的告♂诫

若没有长期学习 的毅力或是饱满的行业热情，很难在这一行做出成绩，所以不要看见豪宅中介开出了大单就对着费率眼红，背后的苦涩只有过来人知道。

这些困难都早已摆在了明面上，为何仍然有那么多人前仆后继地想入行呢？

因为豪宅市场正在逆势发展。

疫情之后，全球经济压力加大，多国普通商品房市场在短期暴涨后，迎来了持续降温，但豪宅市场的购买热情依旧不减，销量逆势上扬。

△欧洲豪宅买家国籍统计 中国买家稳居 Top3

光是在 2021 年，中国买家就在意大利购买了价值近 154 亿人民币 的豪宅资产。在俄罗斯寡头遭到制裁后，或许中国富豪们能成为地中海沿岸房产的新主人。

最近，除了 Nani Wang 在地中海买房，杰克马 也在另一侧的西班牙潇洒，豪宅游艇高尔夫，退休生活美滋滋了。

△在西班牙打打高尔夫

这些富豪在海外购置资产的途径十分方便，公司在海外上市，直接把自己名下的流通股权 作为抵押物向第三方或银行换钱就完事了，大笔资金最快若干天 就能到账，所以全款买豪宅并没有想象中那么困难。

而海外豪宅中介自然得伺候好这些买家们，他们的官网不仅提供中文语言的网站选项，就连下载的豪宅 PDF 文件都是详细中文，甚至除了母语和英语外，具备中文等第二外语能力的人在招聘时也会被优先考虑。

△意大利龙头中介 Lionard 的网站还有中文版 PDF 介绍，我真的服了

同样，海外关于豪宅中介的众多真人秀中，中国买家仍旧是主力军，他们的出现必会迎来经纪人间的一阵抢夺。

△虽说有节目效果，但没人会质疑中国买家的资产

除了在海外扫货，国内的豪宅交易也是风生水起。

△图片来源：新浪财经

6 月 1~9 日，单价超过 3000 万人民币 的一手豪宅，光在上海就成交了 23 套。根据其他数据平台的数据统计，同等价格区间的二手豪宅也成交了 10 套，总共交易了 33 套，基本上是日均交易 3 套。

在这样的行情下，豪宅中介就算按最低 1% 的中介费率来算，一单做成也稳赚几十万，何况真实情况下费率会更高。

△2021 全年主要城市豪宅总交易量 图片来源：新浪财经

而在本年第一个季度，北上广深四城总价 1500 万以上的新房豪宅交易量明显增长，深圳位居首位，同比涨幅达到了 7.38%。

在一线城市外，我国二线城市 的豪宅市场也在持续发力，杭州、成都、长沙等地的豪宅盘数量与日俱增，核心老城区拆迁完后很多都建起了「大平层」，新区内规划的别墅区更是一大片。

在这样庞大的购买热情背后，是 暴涨 的二手豪宅交易需求。

富人资产配置多样，并且豪宅和豪车一样具有很好的保值性，高端房产在他们手里的周转速度 比普通人换房不知道快了多少，甚至还出现了持有三个月后转手，一卖就赚上千万 的情况。

但在另一方面，网络上很多豪宅探访视频都受到了一定限制，虽说有「引导奢靡之风」的嫌疑，但视频里令人瞠目结舌的豪宅的确是存在的。

△被删掉的北京顶级豪宅视频 Up 主：小艾大叔

一边是层出不穷的开发商跑路、黑中介卷款、业主维权，另一方面是豪宅中介和开发商伺候着大客户来看房。

△隔三差五就会蹦出这类新闻

豪宅交易和豪宅中介只是撕开了富人世界的一个豁口，赚了大钱是该享受，盲目仇富是不应该的，但也请多尊重一下 普通的购房者。

△谢谢提醒，但真的多虑了

住不同房子的人，如同飞机上乘坐不同仓位的乘客一样，一张帘子隔绝了头等舱和经济舱，而豪宅中介 正如乘务员一般穿行在其中，从他们拉上帘子的那一刻起，

来源：青年横财发展会