作者：许哲
不说复杂的经济学，就说一点简单的常识和算一点小账。
普通人可以不理解复杂的财务，但资产负债和现金流的概念一定要有，资产多而现金流差有时候是要翻车的，账面财富和实际的财务自由度不一定是成正比的。
所谓资产，比如你有一家店，一辆用来跑网约车的汽车或者是一套住宅，这些都是你的资产。你的资产可以是全资买来的，也可以是你负债买来的。全资买来的比较好理解，就是纯的资产，如果是负债买来的，那就要考虑一个问题了，就是资产产生现金流的速度和资产本身的价值之间的关系。
（以下例子的所有金额都是虚构，不具参考意义）
（一）正现金流盈利资产
比如你贷款买了一辆车开网约车，假设一个月的现金流收入是 2 万，去除掉燃油或者电的成本一个月能盈余 1 万 5 千，还车贷一个月需要支付 5 千。那么这个资产对于你而言，是一个正现金流资产，它每个月给你带来一万人民币的正现金流。
正现金流资产未必意味着盈利，你需要和资产的折旧做竞赛，当你每个月的正现金流覆盖了资产的折旧之后的部分，才是利润。
所以正现金流未必意味着盈利。如果跑赢了资产折旧的速度，那么这个是正现金流盈利资产。
（二）负现金流盈利资产
比如你现在要开一家小吃店，贷款买了一个铺面。前两个月要进行装修，此时你的这家店不能给你带来任何的现金流，还吞噬现金流。这个时候你持有这个资产的唯一可能是指望它未来产生收益。
但好消息是，这个时候因为你店铺的位置极佳，店铺的价格和租金都涨了，所以虽然装修期间是负现金流的，但是你的账面资产是增值的。
所以负现金流未必意味着不盈利。
（三）正现金流亏损资产
比如一家小的工厂，进口了一台机器用于出口加工零件，机器非常昂贵，但产品需求旺盛。这个时候老板引入该设备买了厂房雇了工人开始从事该行业。前半年效益良好，但突然出现了一个新的技术能提高一倍多的效率，导致这个机器的价格一下子一落千丈。这个时候工厂的产品依然卖得好，但是因为机器本身的价值暴跌，导致了这种现金流依然为正，但账面发生亏损的情况。
这种时候分两种可能，一个是机器的全生命周期过程里产品的产出毛利能很快覆盖当初采购的成本，一种是不能。
上面第一个例子里，如果网约车司机的生意突然爆冷，每个月收到的钱支付了燃油电费和车贷后，剩余的资金，不足以跑赢车辆的折旧，那么他也是持有正现金流亏损资产。
正现金流亏损资产不会暴毙，未来现金流能否覆盖整个资产的购置成本就很关键了，这决定了是否应该立马割肉抛售资产。
粗略的来说，如果资产未来现金流能收回资产投入的所有成本，那么持有该资产是不会有太大风险的，但需要考虑时间成本和机会成本，也就是迅速割肉之后是否能在熬回本的周期里有更好的收益。如果未来现金流不能收回成本，那就要和现在就出手打折抛售资产比，哪个更少损失了。
（四）负现金流亏损资产
这个几乎没有什么好讨论的，是一种非常难糟糕的情况，负现金流还亏损，如果不改善资产负债的结构，那么会持续失血直到破产。
还拿网约车司机举例的话，假如生意差到收到的钱都不足以支付贷款利息和燃油，那就完蛋了。
现金流是强约束
这里要注意的是：无论是盈利还是亏损资产，一旦现金流触底，则被迫抛售资产。所以即便是非常有盈利潜力的资产，也要保证活到胜利的一天。现金流是强约束，负现金流是步步紧逼的，没有额外的融资能力，盈利就只能是账面，最终不过黄粱一梦。
房产作为资产并没有什么特殊的，道理都是一样的。
有两种情况：一种是已经还清贷款的房东，一种是还需要还房贷的房东。
在这些年的无房产税且房价上涨的情况下：
已经还清贷款的房东持有的房产是一个正现金流盈利资产。他出租房子获得的房租收入是正现金流的，房子本身升值了，所以对于这类房东来说，财务的状况是非常良好的，没有压力。
当然他也可以选择空置不出租，这样可能房子好卖一些，那就是零现金流资产。
没有还清房贷的房东持有的是一个负现金流的盈利资产。房子的租售比大约只有 1%，而房贷的贷款利率不同地区不同时间的人不同，但肯定高于 1%。笔者在的上海地区，市值 1200 万人民币的房子出租的年净收入在 12 万到 16 万左右，勉强超过 1%。房贷的成本普遍在 5%~6%。出租获得的租金收入只能补贴房贷，还需要自己的其他收入还房贷。
开始征收房产税之后的情况下：
- 假设房产税 <=1%
那么已经还清贷款的房东持有依然是正现金流资产，因为租售比是 1%，收到的房租能覆盖房产税。而选择空置的业主，手上就变成了一个负现金流的资产了。
没有还清房贷的房东，那么除了要支付房贷 - 房租的差额部分，还要支付房产税，现金流量负的就更厉害了。拥有千万市值的穷人，口袋会更加紧巴巴。
- 假设房产税 >1%
那么无论你有无出租房子，有无还清贷款，一律成为负现金流资产。
所以加入房产税的税率大于 1%，那么所有持有房产的人，立马就变成负现金流。
所以房产税的第一个作用是：让闲置房在不出租的情况下，现金流变得更负，从而驱赶闲置房到出租房的供给当中。增加了租房市场的供给。
所以开征房产税会增加租房市场的供给，那么我们再观察需求端。
房租的需求是当地的工资收入水平决定的，不是房东单方面决定的。房东可以涨价，租客可以选择大城市闯不起，回老家。现在房东收那么贵的房租，是贴着租客能承受的极限来的，如果租客能承担更高的房租，那么不需要等待房产税，房东早就涨了。房东并不会嫌弃房租多收一些。
房产税增加的是房东的持有成本，现代人都应该具备的常识是：价格是供需决定的，不是成本决定的。世界上有的是赔本买卖，每年破产的企业比存活的多。
人口进城高峰过去后，经济增速下来后，租房市场的需求增长是否能赶上因为房产突然变负现金流后增加的空置房供给，决定了未来房租的价格。所以问题就变成：因为这些年早起炒房的人到底手上有多少想赚价差而空置的房？
这里还没考虑房价本身的影响，那个要复杂许多。关于房价是涨了还是跌了这个简单的事实问题，都有很多争论，不像沪深 300 一样一目了然，我们依然可以侧面去了解真实情况。
上面说的现金流和盈利的关系同样适用于房地产企业。
房地产企业没有从事任何生产活动，它就是一张资产负债表。它的负债端是它的各种融资渠道的融资，包括银行抵押贷款，公开二级市场发债，自己发行理财产品等。它的资产端就是房子。房地产企业是一个典型的负现金流，指望未来房子涨价，卖房盈利的，期望出现 “负现金流盈利资产” 的情况。
所以房地产企业是否能盈利唯一的决定性因素是：手上持有的房产的增值速度是否能覆盖它的融资成本。本质上和还在装修期的那个店铺主一个道理。
假如房价上涨迅猛，那么房地产企业就盈利；如果房价的上涨速度追不上房企的融资成本，那么就要亏损。以现在每周都有一家大型房企债务违约的现状看，我们可以得出一个起码的结论：目前房价的上涨速度是小于房企的融资成本的，而且远甚。
在二手房基本不让贷款的大前提下，事实上就是把所有的购房融资款都给了房地产企业的销售，但依然救不了那一家家庞然大物。
这里面没有玄妙和内幕，唯一的原因就是：房子不涨了。
而现金流是硬约束，房子一天没卖出去，银行的计息每天都在吞噬着现金流。最后迟迟不暴涨的房价就要了房企的老命。
哦，对了，因为这个银行每时每刻滴答滴答的计息，所以中国的建房速度是惊人的，水泥要凝固的时间都 “节约” 下来了。现在所有持有房产的人，其实还要和房子的折旧做对抗。我了解到的建筑行业里的人，没人相信中国的商品房能坚持 70 年的。所以房价不涨的情况下就在亏折旧。
其实现在房地产行业的情况非常之简单：无非是赌房价永远涨，现在恰恰赌输了。
事实不容辩驳，如果你因为把一生的劳动所得只换了片瓦存身立锥之所，或者指望房产发财梦，无法接受这个现实。那么你起码可以安慰一下自己，出问题的不止你一个。
好了，大量撞到现金流约束下的房地产企业手上的楼盘要折价加入到供给大军。房产税开征后又是一个负现金流资产。
如今往负现金流亏损资产的道路上一去不复返，还有多少房东愿意空置房子，孤单英雄般，单独扛起房产税和房屋折旧的压力？
来源：知乎
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丁丁 
