当硅谷开始陷落

2016 年 2 月，五棵松体育馆坐满了乐视的全球万名员工，在他们应援灯棒的簇拥下，贾跃亭唱了首《野子》：

怎么大风越狠，我心越荡…… 

那是贾老板的鼎盛时期，乐视员工在会议室办公，在饭堂开会，在人来人往的过道里面试。三个月后，贾跃亭买下三里屯的世贸工三，成交价近 30 亿元，高出市价近三分之一。

那年，北京的甲级写字楼一片花团锦族。科技、金融、教育，充盈着 CBD、金融街、燕莎、东二环和望京酒仙桥。文化产业，则点亮了从金台夕照、百子湾到传媒大学的光带。

外资，特别是香港背景外资，十分青睐内地产权统一的大宗物业。他们看好商办租金增值，自身改造运营后，净回报虽然只有 3%-4%，但：

盘子够大，相对安稳。

国内企业家的账，是另一种算法。比如世贸工三成交后，没改名，就被抵押给中信银行，主债权数 17.54 亿元，债务履行期限 7 年。然后贾老板拿着这些钱，去为梦想窒息。

5 年后，世茂工三卖给了中植系，账面上亏了 13 亿。

如果在城市上空俯瞰那些闪光建筑的楼顶，朝下层层透视，企业的膨胀、收缩、归零，都会投影于大地。网友们最近像掘出了新鲜文物一般发出惊叹，乐视还活着。这个曾充满雄心壮志要组建万人 “虎狼之师” 的公司，已经搬出了乐视大厦，员工数 404：

恰好是一个错误代码。

北京的办公楼里，起初消失的是暴雷的明星公司乐视，再是划入禁区的区块链，跑路的 P2P，紧接着关系每个家庭的教培，再然后是吞吐上千万打工人的互联网。

最后的最后，连地位稳固的跨国科技公司也收缩了。

硅谷银行暴雷的前几天，子姨看到有人在脉脉上描述，2022 年中关村和望京两个中国硅谷遭受的重创：

字节跳动集体撤离中关村，整合退租 10 万平米；爱奇艺搬出三万平的鸿城拓展大厦；美团在望京提前解约了樱辉大厦和融信科技中心；每日优鲜破产，望京万科时代人去楼空……

写字楼里有条傻瓜算式。一个拥有工作的白领，对应 10 平方米使用面积。

五年前，北京除了新兴区域，几无留白。中关村区域空置率 0.3%，全市大约 3%。2021 年，互联网头部企业的扩张将北京甲级写字楼市场净吸纳量托举至 113 万方。

2022 年，需求骤降。今天，北京的 5000 多万方办公楼，每五栋里就有一栋纯空。比如中关村一带，19.3 万平商务园区空了出来，代入算式，代表这一年里：

有 2 万人离开。

与 2018 年比，写字楼租金降到七折。未来三年，北京主要商圈还会有 200 万方入市。

海淀大街 3 号，是让 2022 变得尤为沉重的一根稻草。

这座二十年前开业、绿玻璃衬红色 logo 的电子大卖场，曾经与海龙电子城、中关村 e 世界构成中关村 “黄金三角”。

2019 年 3 月，它被启城投资、颢腾投资联合外资财团收购，是外资收购的北京体量最大的商办项目之一，大厦一侧的办公楼，已经引进了爱奇艺、新东方在线、创新工场、哒哒英语等等。

鼎好大厦经过旧楼改造，正好在低潮入市，最终用较低的价格招到微软。2022 年 9 月，微软中国表示将继续扩大在华招聘，业内朋友说，他们计划整租 3 万平，是鼎好最大的单子。亚太区通过，西雅图否了。

形势急转直下。

不久后，微软总部官宣 “47 年历史中最艰难的选择”，将裁员 1 万人，中国区的比例接近 5%。再看大洋彼岸：

硅谷开始陷落。

过去，拿到大量风险投资和股权融资的中国互联网新贵，在空间上如同宇宙大爆炸，极速膨胀坍塌。所以写字楼行业将微软、谷歌等成熟企业视为基准，它们就像船锚，风浪中抓紧海床。

因此，微软退租 3 万平，要比字节退 10 万平搬去自持物业，更加动摇人心：

船锚松了。

很多事情，可能从乐视资金危机爆发后的一年里就决定了。中国的智能手机出货量撞上天花板，互联网公司互相跨界踩踏，一位金发地产商当选美国总统。

在 2023 春冬交接之际，写字楼市场开始触底反弹。有点不寻常的是，一批企业猛烈地消费降级，装修不管了，押金也不要了，只想连夜卷铺盖从 8 块钱换到 5 块钱的地方。就像从国贸的银泰中心，搬到一街之隔的建外 SOHO 煎饼摊楼上。

煎饼摊楼上的中介也在苏醒，挨家挨户贴传单，说这里空了 160 套房。活跃的租户主要两类：

金融类、移民类。 

肉眼可见地，几万个岗位从写字楼被挤压出来，没有一个行业能够吸纳这群人。朋友说，亦庄再往南，靠近河北，有片仓储物流用地，租金只有一块多：

你会发现那玩意儿在膨胀！

某大厂的这片仓储物流用地，人均管理面积是 10 万平，放在甲级写字楼，能达到 1 万平的企业屈指可数。朋友到访时还是疫情期间，一路空荡荡，大货车偶尔呼啸而过。他被一股能量震慑。就像硅谷银行暴雷两天后，GPT 更新到了第四版。

刚才所讲的等式不再适用，世界在以另一种方式运转。

你能闻到繁荣的气味，你能听见全国消费者敲击手机屏幕的声响，但里边没有太多人的位置。

来源：壹地产 微信号：yidichan