这亚洲第一魔幻楼盘，终于亲眼看到

有什么盘是我入行至今从来没看到，但是一直听到的

大概就是这个：

贵阳花果园

我想如果你是地产人，你一定或多或少听过他的名字

这个名字魔幻到什么程度

这是一个 1830 万平规模的小区

地块从东到西差不多 1.8 公里、南北差不多 3 公里

这里有差不多 226 栋楼

因为实在太多楼，差不多每 8-9 栋楼（也不固定）会划分一个区，光区的字母代码就可以从 A 用到 X

这里住着将近 40 万人口，而花果园所在的贵阳市南明区到 2022 年年底它的常住人口才 106 万

除此之外，整个去化速度也非常惊人

4 年左右时间，社区已经卖完

也就是说每年都是消化掉一个四百万平的社区

花果园开盘时间是 2010 年 12 月

往后连续 23 个月里的每个月，它都是全国上万个在售楼盘里的单盘销售冠军

关于花果园，我们听过最多的一个字就是：大

不论从任何维度都是超过我们认知的大

也因为如此，这一次刚好到贵州出差，我去实地帮各位看了这个亚洲第一魔幻神盘

01

首先让我们意外的是，本来以为这么一个大盘应该位于贵阳的郊区

但是到了才知道

这盘距离市中心实在实在太近了

从贵阳市区到花果园居然只有三四公里

这样的存在让人很难能够忽略花果园的存在

上车后跟司机没聊多久就看到车窗外的建筑变得有点不一样

副驾驶的车窗打开，往右就看到这种高密度的单体建筑，不过也就一般密吧

不过左边的建筑密度就没太见过了

不用司机提醒我也知道，我已经进入了花果园地界

我搜了下小区形状，小区布局的整体形状比较随意，有点像一个泡发的字母 X

这形状可能跟跟山体走势有关，整个小区的占地是真的大

其实在网上已经看过花果园密集的照片

大概呈现这个样子

实地打卡贵州花果园，一整个呆住

当你抬头看到的建筑基本是这样的

这种马蜂窝式的建筑密度还是建立在近 40 层的层高之上，所以整栋楼真的就是那种高密度大棒子一样

而且这样的建筑还不是一栋两栋，而是排排坐、连成排

当你坐车经过的时候，都不会想到此生能在高架桥边看到如此密度的建筑群

当然这还不是最震撼的，个人感觉当你走进去身处其中的时候，才能真正体会到什么叫亚洲神盘

当你近距离面对它的时候，如果想要看全整个建筑需要仰面 90°

神奇的是你的手机不用开广角，也可以拍出这样的照片

因为建筑太高、也太密，所以那种到处高楼密布的画面，你抬抬头就能轻松拍到

所以你也能想象到这里难以言说的压迫感

这些建筑楼栋之间不超过 50 米，连成一排的更是楼栋距差不多 5 米的握手楼

当你站在这里任何一处角落，自转一圈要小心眩晕

02

所以这里会有怎样的生活

我们一直都见过这里建筑的魔幻，却很少看到魔幻建筑里的生活，这次实地踩盘终于有了机会

这里面每栋楼都自带 3 层底商

有那种比较大的像 xx 食府这类大型餐饮店、各类银行支行网点

进到小区里面，一楼全部底商

各色各样餐饮小吃都在这里，贵阳天无三日晴，所以这里路面几乎都带点水渍

这是外围能看到的商业，比较精彩的是里面的小商贩

这里我们看到的每栋楼，在他们的二层位置都有一个回廊式商业

就是过道里都是各种小门面

修脚、理发、小卖部、服装店，只要我们生活中需要的都可以在这里找到

每个傍晚各路商贩带着自家孩子在这里吃饭、聊天、打牌

在这样的一个小区里确实行走在哪个角落都有种高密度的视觉感

压抑、杂乱、还容易迷路

每栋楼都有业主大堂，从大堂上去就是花果园住户，里面大堂的宽敞度和光线还是蛮明亮的，就是无人打理显得杂乱，小孩随地上厕所（就不放图了哈哈）

每天业主面对的都是这种 “高强度” 生活场景，哪怕是信箱都是这种规格的

不过进入电梯间却只有三台电梯，其中一台还是货梯

每天光等电梯就是一个漫长过程，我在这栋楼里上上下下 3 次左右，平均每次的电梯等待时间都在 5 分钟以上

楼道里的卫生情况也似乎更难打理，墙壁上各种涂鸦 + 小姐姐广告

到了一楼，可能跟每栋都在这层配备厕所有关系，反正出了电梯都可以闻到过道卫生间里的味道，快走出过道的时候又是扑面而来的一楼餐饮的油烟味

夸张的住户数量也就意味着夸张的住宅配置，无外乎你能不能碰到，比如网线箱、水表箱等等

还有负一层灯光忽明忽暗停车场里的电动车，都是我没见过的规模

还有垃圾箱，花果园社区每天产生垃圾 450 吨，相当于一个中型城市产生的垃圾，但目前的环境卫生工程设施每天最多只能处理 100 吨

所以花果园的管理难度可想而知，住宅里面开始有做按摩生意的店铺

窗玻璃外贴满小广告

坡面地砖很难找到完整的一块

然后在花果园无论什么时间打车，都必出现堵车

堵车的时候，当地司机跟我们说这里三教九流杂七杂八什么人都有

03

谁都知道这里魔幻，但这样的规划是如何通过的

有一点是可以确定的，就是无论今天这里有多魔幻，早在 2010 年开盘之前，今天花果园所能看到的一切魔幻，就已经被画在了图纸之上

也就是说规划之初，今天一切魔幻就已经预见了

既然如此为什么这样的规划还可以落地，花果园是怎么做到的

就是这种你知我知他知的魔幻规划是如何最终落地的

这是很关键的一点，也是去到实地我们才解决了心中很久的疑惑

首先不得不说明面上花果园该有的都有，对这样的超大型小区而言哪些是必须有的，交通、配套、还有最重要的消防

首先就是交通

从规划上看

整个花果园规划了 40 多条公交线路、“六纵六横” 12 条市政主干道、双向 4 车道、连接地下车库，形成的地下车行路网，还有这种公共立体交通人行慢性系统

以及楼栋跟配套之间的这种长距离连桥

这些共同构成了花果园立体交通模式，立体交通在图纸上非常好看，意味着密集但流通

同时还有配套，这里没有小区概念，几乎每栋楼都是一个独立的小区

生活所需的配套尽量都放地下

每栋楼下面都有自己的底商，这底商当然也包括重餐饮，重餐饮最大问题就是油烟

那为了解决整个问题，这里的楼栋有我们没见过的装置

这种高耸入楼的排烟管道，几乎栋栋都有

这些规划在设计过程中为了通过规划想尽办法，这已经是对一个超大小区的 “想方设法”

04

既然如此，回到一个很关键的问题：花果园为什么会出现

关于这个为什么有过很多解读，背后最为核心的一点就是棚户区改造

2010 年以前的花果园还不叫花果园，还是南明区彭家湾

距离市中心非常近，也是政府棚户区改造的一个很大难题

因为这是将近 10 万人的拆迁成本、以及不知道多少个百亿的投资

而花果园所在的南明区全区财政年收入仅约 100 亿元人民币

所以单纯依靠政府的财政收入远远不够

于是花果园就采用由政府进行引导监督、市场主导的改造方式

也就是在土地国有的前提下，通过转让土地使用权，进行招商引资

政府仅负责城市更新改造项目前期的征地、旧房拆迁工作，之后交给开发商

也是从这里开始，博弈就开始了

政府想要改造棚户区，还想为城市带来办公、商业

而开发商要的是收益大于投入的生意

如何在拆走拆迁户、再配备地铁、公交、商铺、学校等等基础设施后，还能盈利

那能想到的就是在容积率上想办法

最后花果园的体量盘是 200 万㎡办公、200 万㎡商业、150 万㎡公寓、50 万㎡公建、1230 万㎡住宅

但脚下的土地只有 6000 亩，于是所有建面只能竖向发展

日常我们见到的容积率在 3-4 已经是极限，花果园已经来到 6.8，局部地区甚至更高

我们看到的压抑，感受到的窒息，一切的一切都是基于过高的容积率导致

容积率带来了建筑面积的提升，并且承载了过量的人口，也从而让后期产生了各种隐患

所以今天花果园的存在虽然魔幻，但当你知道背后原由后又不敢轻易评判

唯一确定的是，如果可以选，我相信这里的居民应该会选择居住密度小点、品质更高的生活

05

不夸张的说，其实花果园式小区是贵州的常态

我同事 Moon 就曾统计过在贵阳，像花果园这样的超体量小区还有多少

很难想象在贵阳这样的城市，这种成百上千万平的小区居然还有这么多

这背后逻辑让人好奇，难道贵阳 600 多万人口真的需要如此体量的开发么

南方周末曾经进行过深入报道

大盘频出的背后并不是我们以为的贵阳无节制卖地

而是一种借钱发展的无奈

以花果园前身彭家湾改造为例，政府一般会规划出千亩以上的大地快，然后寻找有实力的开发商

彭家湾找的贵阳本地开发商宏立城

贵阳南明区将此地块上的土地征用、市政配套工程建设、安置房建设，这些本该政府来做的土地一级开发，交给开发商宏立城来做

土地整治完成后进入二级市场，也就是我们熟知的招拍挂市场

这时候政府会确保该开发商获得该地块的二级开发资格

这种你整治你开发、你投入你收益的一二级捆绑开发模式，在别的城市是匪夷所思，但对贵阳却很重要

还是以花果园那个例子，花果园前后投入 900 亿元左右，但当时南明区全区财政年收入仅约 100 亿元

财政没钱，城市就不开发了么，贵阳就想到了花果园这类利用开发商开发生地、运营城市的方法

而且这类地块越大，开发商需要负责的城市配套建设就越多

这也是为什么我们可以轻而易举看到 600 万平的世纪城、超 1500 万平方米的中铁国际生态城

似乎我们也很难轻易评判这种开发模式的对错

只是说将来等到这些超级体量居住空间布满城市的时候，这座城市还拿什么空间去做更好的改善

06

文章写到这里应该要收尾了，但是各位知道吗，在花果园最外面的地方，呈现的是这样的场景

一个硕大的城市公园，正对着两栋双子塔以及一栋形似白宫的建筑楼宇

在花果园的端头处反而呈现出这个社区最美好的样子

目前这栋白宫已经在互联网上快速出圈，其中最为壮观的，就是这里的人跳广场舞的场景

很明显这个社区就像一个西瓜一样，不论从什么角度，你总能切出不同的一面

如今的花果园已经完全的交付，未来这里的人和事会越来越多

一个城市在经过 20 年的快速发展，也更多的进入到后半场，如何让建筑和人更好的融合在一起

这件事如今来看依然是一个任重而道远的开始

关于这个城市的下一步，依然在寻找着出路，而关于贵阳的未来我们也用我们的脚也找寻到一些答案

未来有时间我继续和大家分享

来源：真叫卢俊