国内一线城市和东京的商业地产差距，根本不在房地产，而在于市场经济的繁荣程度

@汪有: 之前接受港资客户委托让我们调研一下世界知名商务区案例，包括东京纽约，研究商业地产。
公司知道我去东京，批假特别爽快，让我去溜达溜达。
溜达下来的结论是：国内一线城市和东京的商业地产差距，根本不在房地产，而在于市场经济的繁荣程度。

我的很多开发商客户，要么找我们写报告，要么领导们出去考察一圈。
看看别人优质的项目怎么盖，回来照着画图纸。
那么一个新的房地产项目不就做起来了嘛？
而且图纸还能在原有基础上做一些升级，那我们岂不是做得更好了嘛？
但其实抄图纸没啥用，你又不能把营商环境给搬过来。

我老家辽宁本溪，有个楼盘叫做啥啥太古里。
明显是照着成都太古里做的。
有那种商业街区，路面上一个一个小盒子，可以开各种独立店铺。
这种设计现在也到处都是了。

但抄了这种得其形未得其神。
你总不能把成都的营商环境也搬到三四线城市。
最后我老家那个太古里基本都在撸串吃火锅（其实也挺好）。

去东京专门去了房地产人心中的圣地，六本木。
我在无数房地产 ppt 中看到 “本项目要参考六本木”，六本木，高级，地标，是地球上第一的商业综合体，还有一只大蜘蛛雕像，高不高级。
其实我去了以后，感觉有些失望。
没有你们 ppt 里说的那么高级。

单看建筑设计，就挺普通的。
我跟我老婆去了都没分清哪个是主入口。
六本木之丘，这个项目地块非常琐碎。切分成了几块。造成商场之间的动线并不算合理。
我在负一层发现有家拉面店也在负一层，准备去吃。
结果发现两个地块之间的负一层并不相通，我得在这边上了地面，再从另一边下去。
地面又很热。

我完全不认为这个综合体会比我们国内的综合体设计高出一截。
想来是六本木开发早，所有开发商都来考察过，回去都借鉴一部分修改一部分。
我们在盖房子上已经不差了。

六本木的大蜘蛛在我看来不如成都 IFS 的大熊猫。
大蜘蛛只有上到平台上才能看到，地面上看不到。
大熊猫在路面上就能看到，而且引导人走到平台去拍摄大熊猫面部。
这些都是国内开发商在硬件设计超出的地方。

银座的 Ginza 6 也是很知名的商场。外立面和内部装修都非常好。
但走进去会发现顶很低，不如我们国内新建的任何商场。
也无非是因为这是改造了经营快一个世纪的老百货商店，是很旧的建筑了。

但里面真的好逛，还是因为经济繁荣，品牌众多，有很多本土优质品牌。
人民消费力高，能支撑起消费，品牌就能支付起足够的租金。
开发商收到足够租金，就有能力也有动力把一栋老百货大楼，改造成外立面有奢华感的重生商业中心。

广州这边很轻松就能盖起来比他们硬件标准更高的商场大楼。
但里面填充的商户就差了一截。
现在有所谓 “首店经济” 政策，邀请各大品牌来广州开首家店铺，繁荣商圈。
但六本木和银座自己就有很多本土品牌入驻。
如果广州能有这么多本土品牌，广州的商场就会更好逛。

银座在我看来挺厉害。
依然不是建筑设计多高级，我看那楼也挺有年头。
每个商家可以有一栋楼那种（不高，总面积不大）。

比如 Mikimoto 在广州就是一家店，但在银座有一栋七层楼的零售中心。
越往上走产品越贵。
靠着强品牌力号召，可以引导客户走到七楼。
如果在其他购物中心，七楼的招商是很难办的，只能布局一些低租金业态，健身房啊电影院这些。
在银座用品牌号召力解决了这个问题。

@陈生大王 热情推荐我们去看川久保玲在银座的买手店（我们去了，他果然有审美，衣服都很好，一件没买，上班没法穿）。
买手店也是同样的设计，地块很小，每一层都不大，最后可以逛到七层。
这并不是什么通过房地产动线设计，提高了高层租金，没有这种设计。
完全是市场经济繁荣，自发提升了高区租金。

你说这一条街，有什么项目定位？有什么客群定位？
没有的。

要是在国内，往往需要开发商精心规划，这里是个国际餐饮区，汇聚国际美食。那边是个品牌零售区，啥啥的。
还要有招商策略，高级品牌进来，要给租金折扣，因为他们吸引人流。
普通店铺进来，它们没有品牌号召力，租金收高一点，这些品牌是给我租金回本用的。

银座不这样。
两侧都是一间挨一间密密麻麻的商铺，完全没有统一规划。
纯靠市场看不见的手调节，自行生长出各大品牌集聚的商业业态。
所以说来这边考察地产项目如果还是研究他们建筑风格、层高水电，真的本末倒置了。

所以我的那个港资客户真的挺厉害，他们拿了个项目，并没有单纯只分析这个项目内部的情况。
也希望委托我们了解当地其他一些看起来不挨着的配套，比如（这也没法比如了，客户隐私，大家领会意思吧）。
他们是真知道做地产项目不光是盖房子，而要看一系列整体机制。

最后另有一条（我早就有的）感受是国内所谓 TOD（交通指向型）楼盘都很难算 TOD。
好多楼盘楼下有个地铁站就敢说自己是 TOD。
真 TOD 还得是东京，一个站内五个站台，地铁普铁交汇，这才能说 “轨道交通便利”。
一条线算什么 TOD 啊。

东京比我想象的要小，纯面积没那么大。
但还是有密密麻麻的轨道交通线路。
我们这边建设地铁线路还可以更充分一些。

@汪有: 其实我们这边还有个问题是线上对线下的冲击，如果流量都把持在大主播手里，我们的国货最后只能走高佣金线上模式，太单一了。这点放不进去了，改天单独写一篇。