今年房东卖老破小格外的难

最先让我有这感觉的是身边一位正在卖房的房东

她的房子在宝山淞宝，50 平左右两房，典型的外环上车盘

说实话她的房子还可以，三楼、双南户型、一梯四户、1 公里内地铁 3 号线淞滨路站

而且去年家门口还新建了新房小区，一下就改善了小区入口界面

我印象里这样的房子虽然不是什么大几百万房子，但区域内一定是上车刚需的首选

但就是这样的房子今年十月挂牌开始至今，前后五组客户，192 万挂牌、客户出价 150 万，她跟我说这个画面真是她万万没想到的

而她也不是周边老破小房东的个例，她隔壁邻居今年上半年挂出来的，现在还挂着呢，价格一降再降

别说成交，连看房的人她都觉得是中介虚拟来试探价格的，因为一个客户的面都没见着

带着这个疑惑我做了市调，这样的画面越问越多

行情下行的画面我们并不陌生，但老破小的行情似乎还在行情水平线之下

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看房的人都在少，但老破小格外少

印象最深的一个案例是一位大宁北的房东

TA 手里有两套房今年四五月挂出，一套 1000 万左右、另一套 350 万左右，典型的老破小

两套房子我看了下户型和周边配套，都没有硬伤，都属于市场上行情好的时候可以正常走掉，行情差点降降价也可以走掉的产品

两套房几乎前后脚挂出，从上半年挂到下半年 10 月，1000 万的房子卖掉了、350 万的价格已经降的惨不忍睹，但依然在挂

更有意思的是他们的带看情况

上半年 1000 万房子 1 个月差不多 3 组带看，进入下半年差不多 1 个月 2-3 组，9 月又是 3 组，10 月又回到 2-3 组

350 万房子刚挂出来的时候是四月底，还有点三月的余热，刚挂出来那周就有 4 组带看，后面开始冷淡，9 月有 1 组带看，后面至今 1 组带看都没有

房东跟我说客户就跟蒸发了一样，他过去也卖过两次房子，还没见过客户消失的这么无迹可寻

带着这个疑问我去问了门店里的中介，他们对这类情况的了解应该更加 “面” 状

杨浦 & 虹口交界处的链家小哥说，他手上的 1000 万以上挂牌的房东基本来自瑞虹新城一期、二期、四期、五期

上半年看这个价段房子的客户差不多 4-5 组 / 月，下半年平均下来每月也有 3 组

而他附近 300 万左右小区像大连小区、鞍山某村等的带看变化比较大

上半年这个价段的客户差不多也是 4-5 组 / 月，尤其是 4 月之前每周有 7-8 组客户，几乎是 1 天 1 组

但下半年这个价段客户每周能有 2 组就很不错

就是 1000 万总价段的房子的客群相对稳定

但老破小客户的变化就是断崖式下跌，没人来看，自然也没人买

这样的情况比较普遍，中间可能会有点状不同，比如虹口这几天刚刚确定的拆迁，所以会有一部分持币待购的动迁户冲进周边市场，可能会覆盖到 300 万房源

但更大范围看，全市老破小集中度比较高的区域

像杨浦、大宁北、普陀环球港附近，以及外环线上老破小集中的板块，哪怕是静安 & 徐汇交界的老破小们，都有遇到类似的情况

带看客户少，最后集中表现出来的数据就是，成交的下滑幅度

300 万的成交总量还是高的，毕竟市场供应主体就是 300 万左右房源

但下滑幅度来看，300 万左右房源远远高于 1000 万价段的

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让我最没想到的是谈价空间

这也是我想写这篇文字的最大原因

往年我们看到的议价空间都是大标的高过小标的，大标的涨的快跌的也多，小标的涨不过大标的，但跌幅也是相对更小的

但今年不是

最开始感觉异样也是从宝山朋友那里，挂牌 192 万的房子，前后五个客户，先后出过两个价格，160 万和 150 万

五六年没关注楼市的朋友有点惊：现在砍价都这个幅度么

160 万相当于 16% 的砍幅，如果是 1000 万总价这就是张口 160 万的砍价空间

中介给到我的市场反馈也是如此

静安寺这边的老破小中介最近看到的价格都是五六年前的价格

他们喜欢用单价来衡量价格回归年份，低于 10 万 / 平差不多三年前价位，低于 9 万 / 平就是五六年前价格

杨浦链家中介小哥跟我说，杨浦二手做了十年，眼前的这个议价空间也是之前没见过的，除非急售已经降到位的房源

否则一般挂牌老破小的议价空间已经来到 10%-15%，而千万总价房源议价空间也高，但也差不多在 8%-10% 左右

接下来去问的虹口、大宁北、普陀环球港附近、浦东三林、闵行莘庄，答案都如出一辙

静安寺我看到的两个成交案例，延平路 461 弄 4 楼 35 平一室户最后一次挂牌 288 万，低于市场价 10 万左右，今年 9 月成交价 264 万，让价 8%

这几天马路对过的延平路小区同样 35 平一室户还是 3 楼，最后一次挂牌价好像是 280 万，最后成交价 250 万左右，哪怕距离最后一次挂牌也让价 10%

这两套房子如果对比刚开始挂牌的价格，基本让价 13% 朝上

这个降价幅度远高于周边 1000 万房源，甚至高于周边 500 万 + 房源

其实这个数字我并不陌生，上个月当我看到链家全市议价空间统计数据的时候就惊讶过一次

链家将自己今年成交过的房源，他们的最后一次挂牌价和最后成交价之间的议价空间做了个统计

500 万以内标的房源的议价空间居然高过 500 万 - 1000 万、甚至高过 1000 万 - 2000 万的

所以当我看着前面那些真实议价案例的时候，既陌生又熟悉

数字层面的没见过，换算到实际场景里就是一套一套老破小价格的不堪一击

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不瞒各位今年踩盘所听所见都有不同

所以今年我第一次听说原来跟房东议价也可以成为 KPI

中介业绩考核的 KPI，青浦中介小哥跟我说每个礼拜至少跟每位业主打 2 次电话议价，他们每周要议 5 套房子，每套房子都要降价 2%-3% 以上

今天议不下来，后天议，后天议不下来，换着房子打，如果房东就是不降价，维持自己愿意的价格，中介就不推

没办法，你的价格降不下来，房子别说买，看都没人看

老破小相比往年几乎没有可挑选客源

能挑选付款周期的房子几乎都是老破小中的凤毛麟角

基本上能遇到二套客户就很好，首套客户也非常不错

大概率还会碰到付款周期拉长客户，比如现在下定的，但是半年后再过户的

宝山房东盆友遇到的更夸张，她正在考虑一位社保未满五年客户

成交条件也变了，一般情况房东更多要的是到手价，就是税费、中介费更多摊下家头上

现在不少成交订单，税费、中介费各付，甚至房东会更多承担中介费

甚至我还看到了二手房东为了吸引中介带看，中介每带看一次就发红包…

市场偏向买方市场，这些都不足为奇，不过都是这几年的新鲜事

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我有想过这背后是为什么

老破小难卖这件事我能想到，但议价空间跑赢高总价段是我没想到的

也就是说我们说过的老破小在当下行情里更难更难

背后什么原因呢，除了我们想当然的行情里的几个原因，我们来看几个具体数字

首先今年二手挂牌是真的非常非常多

一个 3 月、一个 9 月，都是新增房源高发期，我们以挂牌市占率 70% 的链家后台房源为例

今年 3 月、9 月的新增房源达到史无前例的 4.2 万套，直接带着链家全网（前端展示 + 后台库存）突破 14 万套，又突破 16 万套

我们来看看多出来的都是怎样的房子，我们以链家杨浦区房源库为例

杨浦区全部房源 8389 套，但其中光 200-500 万房源就有 4733 套，占比 56%，但 500-800 万只有 1443 套，占比 17%

虹口区全部房源 4448 套，但其中 200-500 万房源 2259 套，占比 50%，500-800 万，903 套房源，占比 20%

也就是说 16 万套总库存里，多的是小标的房子

更多的挂牌，却没有更多的客户

© 全国房价行情网，上海二手挂牌市场

所以小标的房东承受着比其他价段更为激烈竞争

这也是为什么今年我们会发现往年不会出房源的小区出房源了，往年挂 5 套就很高的小区今年挂出 15 套

就算客群没有减少，同样数量的客群也正在面对更多房源选择，从带看到成交，所有小户型都需要均摊所有机会

所以知道你的带看去哪了么，顺便我们也会知道为什么今年的成交更难

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今年可能是上海老破小市场的一个转折

越是这样的市场越是考验，考验的地段、产品、配套

行情普涨的时候所有房子都有优点，行情冷静的时候所有房子滤镜都消失

这时候房子正在回归真正的居住属性，户型差、配套差的房子都在议价环节摆在桌面上，所有交易都在为真实价值买单

今年我们看到了一些以往老破小不曾体现的市场变化

议价空间这件事看似行情之下，但当他跑赢更高总价的时候，这种反常值得被重点关注

大概率这就是老破小产品的一次市场转身

来源：真叫卢俊