上海越来越多的老破小开始原拆原建了

上海城市历史悠久，如论房子的建成年代，恐怕也是全国最悠久的城市之一

那些年纪可能比居住者还要老的房子，人们称为老破小

它们的内部空间多是厨卫合用，公共空间逼仄，已经不太符合现代的居住需求

如何让上海市区老破小能够焕来第二春，一直是这座城市在探索的

而老小区从扩建到精细化改造

近年上海又探索出一种新的策略，叫：拆落地

意思是在旧址上拆除原有房屋，然后原地重建新房屋

为了便于理解，民间普遍也称为原拆原建、拆除重建

关于这种新模式，我们也做过一系列报道，回顾：《没想到上海这么对待 70 年到期老破小》

是的，原来我们也曾这样想过

如此复杂的城市旧改，其中涉及到的利益分配，似乎很难再有第一个彭浦新村的案例

但这两年，或许是因为彭浦新村的案例让这件事有了一个成功模板参考

又或许是民间对于原拆原建模式的认同度和呼声越来越高，又或是上海城市更新的力度在十四五期间的加大

我发现，这两年上海正在进行原拆原建的老破小，比想象中多了很多

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曾经我也以为彭浦新村是一个特殊案例，甚至是不可复制的

但这两年，上海市中心原拆原建的老破小，正在变的越来越多

如果各位比较密切关注上海各区官方发布新闻动态

就会发现，去年开始上海有关于城市更新的新闻

从前几年美丽家园的修改外立面、加装电梯、扩建停车位等等，更多的涉及到了老旧小区的拆除重建

于是我把这两年各区官方发布新闻用关键词 “拆除重建” 彻底搜索一遍

并把正在建设中的拆除重建的老小区项目，统计如下表

（来源：网络及上海各区官方发布）

居然发现，这两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目，数量已经有 9 个，涉及的居民户数近万户之多

这个体量已经证明了一件事，老破小拆除重建

不是偶然事件，甚至有可能越来越多发生在市区老房子的身上…

因为，在上海 2021 年最新印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》中就明确提出

在十四五期间

上海将会全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的 280 万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造

（来源：上海市人民政府官网）

注意看，是以拆除重建为主

并且我们再把体量 280 万平方米的更新目标拆解下

以每户 60 平方米的平均面积计算，涉及的户数大概是在 4 万 6 千户左右

要知道上海老公房平均每户的面积基本不会超过 60 平

所以我们可以认为，在十四五期间

上海拆除重建的老破小，可能体量还不止我表格中统计的那些

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于是，我特地跑了几个正在拆除重建中的老破小

实地看到现场的情况，没想到收获还是挺大的

第一站来到了静安区正在拆除重建中的蕃瓜弄小区

在老上海人心目中，蕃瓜弄有着特殊的地位

它是解放前难民栖身的 “滚地龙”，也是新中国成立后上海第一个五层楼高的工人新村

再到后来的加层、平改坡以及近年上海 “美丽家园” 工程的各种修缮

但近 70 年的房龄，已经让这个老小区历经岁月风霜，外墙脱落、电线横行、停车和上下楼梯困难

这次的拆除重建，也是这个上海老小区的第四次新生，也是一次真正意义上的蜕变

我们看到拆除前的蕃瓜弄小区还是上海典型老公房的样子

而改造后却变成了具有现代感的高层住宅

不仅如此，还会配建 2 层地下车库，实现人车分流

并增加了公共配套空间约 9000 平米，有城市生活中心、社区为老服务中心等等

作为上海 2023 年体量最大的小梁薄板项目之一，蕃瓜弄小区于 2023 年 11 月 12 日正式开工

这一项目在居民 100% 签约生效后，30 天 100% 完成了搬场，搬场后的 80 天内实现开工

实现了签约到搬场最快，搬场到开工全市最快

到现场的时候，已经施工三个多月的蕃瓜弄小区，工程正在有条不紊地进行着

据介绍，整个小区的建设周期预计三年半

也就是说，2027 年左右，原本住在这里的居民们，就可以重新回到这片土地上，还收获了一个全新的社区

接着，我去到了上海城市更新条例生效后，全市最大规模的旧住房拆落地项目

凤南一村

在我来到项目现场的当天，拆除工程还在进行中

依稀还可以看到当初那个房龄 66 年的老破小，提供的居住环境是如何的恶劣

也可以感受到为了成功实现签约，这里经历了多次的努力

不过好在这一切都在顺利往前推进着

此次将对原有的 35 幢居民楼进行原地拆除重建，最终建成 8 幢高层电梯住宅

大家肉眼可见地看到，容积率提高了，从原来的 2.5 提高到 3.4

我很好奇，那剩余的土地会拿来做什么？

在实地走访项目的过程中，我终于找到答案

在凤南一村小区的围墙上，公示了未来小区的总平面图

红色部分为小学用地，而黄色部分为住宅，但需要配建的社区级公共服务设施建筑面积不小于 6370 平

除了让市民可以搬回原来居住的地方，无需动迁到郊区之外

这大概就是拆除重建老破小的最大好处了

不仅增加了社区本身的公共空间，同时也是为原本就拥挤的市中心，腾挪出一部分土地

打造属于这个板块的其他公共配套

我们看到未来凤南一村的新小区不仅实现人车分流，还配置老年活动室、市民健身中心、图书馆、社区食堂等…6000 余平方米社区公共服务设施

不仅服务于小区，更服务于整个城市

这难道不也是一种极为巧妙的城市更新方式吗

当然，我也没忘记故地重返，去看看那个当初正在拆除的彭一小区，现在怎样了

看过我们上一篇关于原拆原建文章的朋友大概可以回忆起来这个场景

（当时正在拆落地建设中的彭一小区）

而现在彭一小区原拆原建的进度如何

当我重返彭浦新村，也有了意外发现

在去年年底，彭一小区主体结构就全面封顶了，目前正在进行的是外墙装饰等工作

路过的时候，一部分的建筑立面也已经露出真面目

以米白、米黄、灰色为主要颜色，同样是明快简洁的风格，已经看不到任何当初老旧的样子，和已经交付使用的彭三小区遥遥相望

体育中心和养老院等公共配套也同步在建设中

而新建小区总建筑面积 21.08 万平方米，住宅 2242 套

彭一小区是真正意义上上海最大的原拆原建小区

这个新小区预计 2025 年实现交房，距离老街坊们搬进原址新居的时间越来越近了

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而这两年关注老小区拆除重建的同时

也让我看到了两件事

第一是上海城市更新的速度

迄今为止，我确实没有在哪个城市看到上海如此多样化、精细化的旧改方式

我们说不论是修缮外立面、加装电梯、公区改造、扩建停车位、甚至还有给老小区加降噪玻璃

除此之外，还有对于城市每一个边角料空间的极致利用

不管是打造成为一个口袋公园、运动场所、还是拿来解决老小区停车难

在这种螺蛳壳里做道场的创新旧改思路，已经足够精细

而在更加宏大的拆迁工程里，我们也看到了上海依旧拥有自己的解题思路

比如在历史风貌建筑的保护上如何保留城市记忆

比如在新建商品房时，思考如何对旁边一座老工厂进行平移修缮

还是处理更复杂更庞大的老旧小区原拆原建

这些事情的背后，都体现了一种更大的集体智慧

老小区的拆除重建这可能是城市更新中，一件时间跨度和工作难度颗粒度最大的工程

就拿第一个成功落地的样本彭三小区来说

我看到这张改造图的时候，非常震撼

针对小区内建筑的不同情况，彭三小区的更新方式也略有不同，分成了五期

一期平改坡、二期扩建厨卫、三期拆四建四、四期拆六建三、五期综合改造…

历时多年才全部更新改造完毕

这不仅是一次对城市的考验，首先当然也是财力的考验

必须得有实力雄厚的地区财政支撑

其次，也需要城市管理者拿出足够的智慧来制定公平方案

每个社区不一样，地情不一样，能做到因地制宜就得足够聪敏

在我走访的几个拆除重建老小区里，最繁杂的工作除了做老人家的思想工作顺利签约搬迁之外，还有对于那些老小区的复杂户型面积

要拿出怎样的方案，而我看到上海的解题思路，依然非常在意公平二字

基本都做到了，一户一方案

下面是今天文章提到的几个老小区的户型方案，有多复杂大家可以感受下

而推进这件事情本身意味着极大的工作量和我们想象不到的各种繁琐工作

关于房子、也关于人

当然，上海的老旧小区依旧还非常多，甚至可能是全国最多的城市之一

我们也都知道，城市更新也是一项艰巨且伟大的工程

但上海在不断试点推进拆除重建老破小这件事本身

看到了上海的态度没有让原拆原建成为偶然，也没有让某个小区成为特例

而是还在去尝试各种可能性

也因此，这股城市向上的力量，越来越强大了

来源：真叫卢俊