看到一张有趣的图,和你们分享下。
这是以日元计价的东京平均房价走势,从 1973 年开始猛涨,1990 年见顶,跌到 1995 年后有个小反弹,1997 年亚洲金融危机后缓慢跌到 2001 年左右,然后慢慢往上爬,到 2021 年收复失地,一共用了三十年时间满血复活。
1990 年巅峰时东京的平均房价为 6000 万日元,2001 年最低时大约为 4000 万日元,跌去三分之一左右。假如没遇到金融危机的话,东京房价可能 1995 年就会见底。
这张图可能和你们平时看到的日本房价走势图不一样,区别主要有三点。
1、这是东京房价,而非日本房价。东京房价在 2021 年已经收复失地,但全日本房价可能没这个机会了,因为东京人口一直在流入,日本其他地方都在流出。
2、这是日元计价,而非美元计价。1990 年日元兑换美元是 150 比 1,1995 年最高是 80 比 1 左右,所以如果以美元来计算 1990-1995 年东京房价就没跌,可能还涨了。
3、这是住宅价格,而非商业地产价格。日本泡沫破裂后,商业地产跌得更多,住宅相对少很多。这可能因为住宅主要是本国人持有,而商业地产很多外资持有,买入时外资更坚定、砸盘时也更狠。
看了这张图不知道你们是什么想法?
我的想法是,从人口结构来看,我们的四大一线和几个强二线城市可能和东京更加相似,未来 20 年还会有持续的人口流入,所以以本币计价的地产价格走势可能也会类似。
上图是我国 TOP10 人口城市去年的人口变化情况,顺便说一句,去年杭州人口增量是 14.6 万,合肥 21.9 万,长沙约 12 万左右。
当然咯,每个城市情况不一样,走势相似不代表完全复制。比方说现在有些城市房价已经从顶点腰斩,远超东京 30%,也有些城市可能还没到 30%。
如果按照东京这个跌满 5 年来计算,有些城市的高点是 2019 年,基本已经到位了;有些城市的高点是 2021 年,且得熬。
来源:刘备教授 微信号:LiuBeiJiaoShou
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