一间有缺陷的商铺该如何定价？

请问方家，对这样的商铺如何定价？
参考 1、卖家说：单价 3.3 万元 / 平方米，面积 32 平方米，总价 105 万元，证外的 8 平方米免费赠送。
参考 2、前一个租户（系卖家亲戚）说：年租金约为 3.5 万元或 3 万元，前一个租户从事洗衣店。
参考 3、隔壁有一间商铺，开间同样为 3.3 米，进深为 12.6 米，结构方正，面积为 42 平方米。现租户从事餐饮业（淮南牛肉汤），年租金 5 万元。
参考 4、本人瞎估计：隔壁商铺按年化 3.3% 计算，30 倍租售比，价格为 150 万元，单价 3.6 万元 / 平方米。以此为标准，前面 3.3*6=19.8 平方米，按 3.6 万元 / 平方米，约 71 万元；中间 2.0*6.6=13.2 平方米，按 5 折 1.8 万元 / 平方米，约 28 万元；附属 8 平方米，按 1 万元 / 平方米，约 8 万元；总价 103 万元。不知道这样计算有没有问题？

如此，1、该商铺化多少钱买入较为适宜？能够争取较为便宜的价格是多少？
2、在那几个角度与卖家砍价？
3、今后该商铺可以从事哪些行业？
4、如果出租，预期的租金是多少？
5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？

最后说明的是：本作资产配置的角度，个人认为该买一个商铺，但是本人近几年投资年化收益约为 10%，是不是还是不买商铺而继续投资呢？

作为一个投资商铺的小白，本人以及家族完全没有从事商业方面的经验，所以殷切希望得到方家们的指点。现充币 200 元，按自己理解的标准打赏回帖，金币很少，只是表达自己对参与讨论的集友的一点小小谢意。如果有着极具启发性的分享，那么本人将再充少许金币，再次表达深深的感谢！

易尔奇

一铺养三代的时代早已经过去，
现在的地产环境，是一铺套三代；
商铺是商业属性，入手容易出手难。
如果不是购入自用，真心没必要配置。
楼主既然有年化 10% 的收益率，
不如继续用钱找钱；不沉淀资金。

2009 年，汶川地震后房价较低，
当时为彻底改善务所办公场地，
我购置了近 300 平米的写字楼，
现砸在手里，不如用这钱投资投机。
以上意见，敬请参考。

无风之城 

3.3 万贵的离谱，不要听卖家中介忽悠。
商铺不应该比同地段的商品房贵，否则就是虚高，长期回报不可持续（这其中的逻辑很简单，比起商品房，政府更喜欢规划商业地，如果商业地块能卖的比住宅地块更贵，政府一定会大力推动新卖商业用地入市）。房地产整体已经没有涨价预期，所以你的收益只能来自于租金，房价上升就不用想了，不跌就不错了。
如果商铺的收益在 5% 以下就没有任何考虑的必要，因为你目前看到的大概率已经是巅峰，以后大概率连 REITs 都比不上（而目前 REITs 定价还是严重虚高）。
县城随便建个大购物中心，一大片小商铺马上萧条，这种非常常见，所以如果收益只有 3.3%，还不如买国债。
另外可以对比一下，之前中证红利指数的股息率 6% 以上很长一段时间（更不用提港股红利指数），收益和稳定性秒杀商铺。当然现在已经涨了很多，大概已经不到 5% 了，再涨我要考虑卖出了。但即使是现在，相比于你这个 3.3% 的商铺还是不知道香到哪里去了。（如果你心态上能不看估值波动，即使是现在买入持有 30 年的年化回报也远高于商铺的 3.3%，而且风险远低于商铺）

嘻哈少年 

目前也在观望商铺，但一直未下手，有几点供兄参考。
1、商铺分街铺和商超铺，简单来说，商超铺目前整体人气优于街铺，这个可以从商超的停车场和连锁店的聚集程度来进行简单判断，好的商超匹配一流的物业服务，人气几乎不在街铺同一个层次上，可即便如此，工作日的商超依旧也是客流稀少。
2、街铺分为几类，纯休闲步行街、依靠各类批发市场生存的市场街、依靠学校、工厂、小区等人员聚集的街铺、依靠旅游景点的街铺，以上除了纯休闲步行街外，其余可以吃到相关产业附带的人流，这个产业兴旺直接决定了铺的死活，所以盈利周期要打个问号。
3、纯休闲步行街由于是以休闲为主，普遍来说人员的消费目的性不强，这类型地方要么是没有什么人气，要么是人气还可以，如果人气还可以的话，由于它的开放性，相对竞争也会比较大。
4、加上目前电商、流动小贩的冲击，街铺的生意很难做，基本需求都被分流完了。所以看铺买铺的话，不能单纯考虑地段、人流等营销属性，还需考虑业务稳定性和未来发展增值，保底逻辑在这里同样适用。

目前做街铺的以餐饮为主，做餐饮偶尔才会爆出一个旺铺，随机性极强，难以复制，死掉的更是千千万。
如果真想拿铺，还是跟着主流连锁品牌的思路和小贩聚集高的地段来拿。
流动小贩都不愿意来的地方，你图啥？

菩提老祖

1、该商铺化多少钱买入较为适宜？能够争取较为便宜的价格是多少？
县级市，举例：绍兴诸暨市，万风商圈周边店铺价在 13000 左右一平，成交困难，有价无市，不知楼主在哪个县级市，三万多一平是不是高了。
2、在那几个角度与卖家砍价？可以
看看司法拍卖有没有漏，
3、今后该商铺可以从事哪些行业？
个人觉得除非你自己用的上的，如果自己需要付租金办公，可以考虑入手店铺，空置在那里心会发慌的，资产贬值且无收益。
4、如果出租，预期的租金是多少？
有五个点的收益比较理想
5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？
不太了解，本人牛奶均是从京东上购买，送货上门到家，
最后说明的是：本作资产配置的角度，个人认为该买一个商铺，但是本人近几年投资年化收益约为 10%，是不是还是不买商铺而继续投资呢？
一年能确保 10%，你已经是大赢家了，就是可以运作的资金量大不大，从投资回报率来看，你的认为一定是对的。

cgle9169 

提供给楼主一个对比参考：
三线城市（广西柳州），今年买过 2 个铺：
1. 临街糖烟店，38 平，烟证 28 档，到手价 68.1 万元，无递增租金 3800 元，年收益 6.7%
2. 临街品牌女装店，楼下 111 平，楼上 116 平，到手价 258 万，租金 13000 元年递增 3%，年收益 6%
我已经接近退休年龄了，做一些躺平配置，包括购买房地产基金收息。楼主若年轻且真的投资收益大概率 10+%，不建议买铺。

你说的这个铺，如果是我这种租金回报不需要半秒钟考虑直接否掉。其实可以看看法拍的，也许同等位置的单价 1 半都不到。

jdzddcj07

商铺我不懂，不过关于牛奶有个建议：
我家小区附近也算商铺多，人流多的区域，前些年也看到过 2-3 家牛奶店铺，印象中没撑过半年的。
最稳定的店铺是熟食店，好几家都是十年以上老店
其次是水果店、早餐店、杂货店
再次是药店
其他的开关频率比较高。

XIAOHULI92 

1、该商铺化多少钱买入较为适宜？能够争取较为便宜的价格是多少？
县城都是存量生意，新开的商业区会比老商业区更吸引人气。实在想买商铺，楼上说的挺好，买法拍的，肯定有 5 折 6 折的。

2、在那几个角度与卖家砍价？
就拿法拍的价格，或者法拍的公寓的价格去谈啊。他空置肯定他着急，你有钱你急什么。谈不拢你就不买。弄不好能多谈个 20% 下来是不是美滋滋。当然我建议还是不要买这个商铺。因为他上家是洗衣店，肯定是背街吧，人流量少的可怜。背街和主街差距是很大的

3、今后该商铺可以从事哪些行业？
背街可以做平价店，比如 2 元店之类的。或者卖卖便宜的网红包子铺。主打一个从线上吸引客流类型的店，因为背街客流要从主商圈吸收是很困难的。或者刚需的店，你看旁边银行啊药店啊，都是客人自己找上门的不需要吸引客流。

4、如果出租，预期的租金是多少？
按比例跟着附近就行了

5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？
没碰过商业的人不要做。会做生意的可以做，县城起码还有 5 年能做做，但是不适合没做过生意的。不过我们一般不会去碰了，这些都是红海。

总结，如果打折的话商铺还行，这个价格还是贵了，县城线下生意几十年也不会死，但是一定要合适的价格。收租 5w 一年，100w 得 20 年，确定县城到时候中心不会换吗？所以赚的还是商铺上涨卖给下一个人的钱。自己可以尝试做小生意，但是要选好品类，而且坑很多，非常累。吃不了苦的不要去干，但是即使很累赚的可能还是夫妻老婆店的钱。

空与无我

134 说不好，但从回报率来说，30 年回本，资产价格还有下降可能（因为核心商业圈可能会发生变化），不能算好的投资。

2、在那几个角度与卖家砍价？

强化缺点：强调 L 型承重墙对价值的损耗（实际损耗确实也很大，后面那个狭长空间不太好利用），表达因为这个不是很想买
引入竞争：去找隔壁业主或多找几家询价（隔壁你也开价 105 万试试反馈，说不定有惊喜）
心理预期：在你心理价位下再多砍一些报价，主动引入谈判锚定值；或者找几个朋友去看，让他们给出越来越低的锚定值，影响卖家心理预期；

5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？

个人感觉不适合。从一二线城市看，牛奶的销售渠道非常成熟，超市、电商、自配、居住区附近的便利店。随着这些渠道的下沉，县级市以后也差不多是如此。单纯从购买便利性来说，商铺所在的核心商圈离居民区可能也不是很近。所以，看不到在核心商圈开牛奶专卖店能提供哪些额外价值。最大的价值可能是给牛奶企业做宣传，这也是蒙牛推广专卖店的初心吧…

来源：集思录 微信号：jisilu8