上海5000万的房子，都是谁在买

7 月底，上海又一批次新房公布

3 个 17 万 +/㎡的豪宅项目逐一登场，包括前滩百合园、融创外滩壹号院二期和锦园

就此拉开了下半年的豪宅大戏

来源：网上房地产

这一个月以来，三者的认购都有不错的表现

融创外滩壹号院二期更是延续了 “日光盘” 的风采

150 多号就抢光了所有房源，实现了 56.74 亿的销售额

一二期加在一起狂卖了 156.71 亿元，成为今年上海单盘销售额的第二名

大家都知道今年上海的豪宅不愁卖，而且门槛也是水涨船高，总价一路从 2000 万到 3000 万再飙升到 5000 万

壹号院的均价也从一期的 16.8 万 /㎡，上涨到了二期的 17.1 万 /㎡，每平米贵了 3000 元

结果没想到的是，就连豪宅市场内部也在分化，越贵的比往年越好卖

数据方面同样有佐证

来源：CRIC

据克而瑞统计，今年上半年总价 3000 万 - 5000 万的高端住宅项目

上海的成交套数为 1236 套，同比增长达到 192.6%，已经很夸张

再来看总价 5000 万元以上，上海更是成交了 308 套，同比增长足足有 422%

在前 10 城市里占比接近八成，全国范围内遥遥领先

那么，这些 5000 万豪宅，各有什么特别之处？都是谁在买？

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我们盘点了一下，今年上海总价 5000 万 + 的豪宅都有谁

先来看套均总价，有 5 个新盘总价接近或超过 5000 万，都属于这个级别

数据来源网络，仅供参考

第一个是香港置地启元，联动价为 17.8 万 /㎡，也是截止到 8 月 20 日上海高层的最高单价

小区内总计 80 套房子，从 258 平起步，到 540 多平的顶层复式，都成了上海有钱人最追捧的对象

总销售额为 44.55 亿元，套均达 5569 万元

对照一房一价表，有 50 套都在 5000 万 +，占比达到 62.5%，更有 4 套价值过亿，都是一个小目标起步

第二个是融创外滩壹号院

一期 204 套房源，总销售额 99.97 亿元；二期 110 套房源，实现了 56.74 亿的销售额

两期算下来，314 套的套均为 4975 万元，距离 5000 万只差了 25 万

其中，一期有 58 套、二期有 37 套，加起来 95 套的单套定价都在 5000 万 +

据介绍，接下来的三期还将推出 560 平方米的摘星大宅，项目的整体套均总价有望进一步攀升

第三个是锦园，由新湖、融创、中信在老城厢核心板块联合打造

首开带来 33 套 14 层的小高层，主力面积在 267 到 330 平，另外还有 302 平的花园复式别墅和 909 平的复式大平层

第四个是前滩百合园，不久前推出了最后 10 套联排，单价约 17.12 万 /㎡，套均在 6885 万左右，认购当天就卖出了 9 套

最后一个是长宁的夏都幸福 268，项目已于 2020 年竣工，是准现房状态，欧式经典古堡风格

即便是如此高的门槛，香港置地启元和融创外滩壹号院也被一扫而光

前滩百合园还剩了一套 326 平方的联排别墅，锦园和夏都幸福 268 的认筹表现也很不错，接下来将进行正式认购

除此之外，还有部分热门豪宅的超大面积户型，定价也在 5000 万 +

最多的就是新天地的中海顺昌玖里，数了一下，一共有 112 套房源超过 5000 万，都是 325 平的户型，总价从 5210 万到 6903 万

据一房一价表整理

以及虹口源 717 有 18 套、滨江凯旋门三期和昌平云岸各有 9 套、宸嘉 100・嘉佰道有 5 套、凯德茂名公馆和龙盛湾上二期各有 1 套

保利世博天悦一二期各有 17 套，加起来共 34 套

还有正在认购中的夏都幸福 268，以及刚结束认筹的锦园两个项目，分别有 30 套和 17 套的价格超过 5000 万

具体来看，这些定价能到 5000 万元级别的新房，地段、大户型和周围配套都是没得说，一顶一的能打

主要集中在黄浦新天地、老西门、陆家嘴滨江和徐汇滨江几大热门板块

还涉及长宁新华路和普陀长风这两个市区内环、内中环板块

中海顺昌玖里效果图

入住中海顺昌玖里的大平层，有机会看到上面这幅景象，同时将历史风貌与浦江繁华尽收眼底

而滨江凯旋门和保利世博天悦则是坐拥一线江景，昌平云岸和龙盛湾上的景观对着苏州河

前滩百合园更绝，此次开盘的 10 套联排不仅直面江景，内部更是打造了海派法式的低密墅区，包括有山花、拱券、立柱、牛腿等经典法式元素

前滩百合园联排效果图

这些豪宅面积基本都在 300 平以上，做的三到五房

再乘以 17 万 /㎡的均价，妥妥超出了 5000 万总价的标准线

夏都幸福 268 的主力户型为建面约 380㎡精装大平层，做到了五房五卫二厅，南北完全通透

每户均享有私密独立电梯厅，和独立的步入式更衣间

夏都幸福 268 约 380 平户型示意图

还有的是顶层将两户组合形成的大户型，以及额外送了 100 多平的露台，把豪宅的尺度感和松弛感拉满

02

再来看，现在上海能够拿出 5000 万买房的客群，都有谁

之前我们分析过 3000 万的客群，以滨江凯旋门三期和中海顺昌玖里为例

前者套均超过 3314 万，后者套均则在 3892 万左右，两个盘共吸引了 1779 组客户认购，包含 3 个公司和 6 个外国人

其中 994 组 310 开头的上海人，占比为 55.87%，非 310 的（外地人 + 新上海人）合计 776 组，占比 43.62%，两者差距不算太大

而且滨江凯旋门还触发了超高积分，对购房者要求非常苛刻，这也使得绝大部分房源在第一场中就被卖完了

据统计，第一场 534 组客户中，310 上海土著占比的更是高达 75％

把目光转向 5000 万的客群，从已公布摇号名单的 4 个新盘来看

融创外滩壹号院两期收获了 544 组，香港置地启元 188 组，锦园和前滩百合园各 21 组，合起来共 774 组有效认购客户

可以说，各个绝对都是实打实的亿万富豪，属于这个城市 “老钱” 和 “新贵” 们

这 4 个盘均未触发积分，对外地人和新上海人友好，满足相关购房条件，有钱就可以买到

774 组客户中，整体 310 开头的上海人合计 266 组，占比为 34.37%

非 310 的（外地人 + 新上海人）合计 504 组，占比达 65.12%，快是上海人的两倍了

结合起来可以看到，由于没有积分要求，5000 万对比 3000 万豪宅的客群，上海本地人的比例明显降低

细分到上海的 16 个区

5000 万豪宅这么多的 310 上海客户中，浦东新区名列榜首

像融创外滩壹号院最受黄浦人的爱好，香港置地启元则更受徐汇人的追捧，认购夏都幸福 268 的闵行人最多

而前滩百合园的 12 组上海客户，排第一的竟然是绝版崇明县，达到了 4 组

浦东客户凭借三个盘的平均发挥，最终总人数超过了黄浦

崇明和静安并列第五位，超强购买力秒杀了一众市区

5000 万更为庞大的 504 组外地客户，一如既往还是浙江人和江苏人充当排头兵

浙江人 136 组，江苏人 120 组，加起来就占了半壁江山

不得不感叹，这大概就是上海顶级购买力最全面的画像了

03

今年确实是上海豪宅的井喷之年

抛开亿元起步的风貌别墅不谈

接下来市区还将有多个套均 5000 万的豪宅项目入市

最受大家关注的莫过于翠湖天地的六期了

超高层项目高达 180 米，建成后将荣登浦西住宅高度之首，仅次于浦东世茂滨江花园的 191.85 米

分为三个面积区间，高区为约 1200-1399 平复式产品，中区以上为约 700 平左右的大平层，中低区为约 435-470 平左右平层

最大的户型接近 1400 平，宽敞奢华程度甚至超越了知名的汤臣豪宅

据了解，高层的样板间已经准备的差不多了，有望在年底入市

图源上海房产

据传闻，定价直接打破联动价了纪录，奔着 20.6 万 /㎡去了，重新定义上海豪宅的天花板

还有像洛克外滩源，可售住宅在 20 套左右，主力面积约 370㎡和 470㎡

以及属于老西门旧城改造项目的士林华苑二期，项目北面一路之隔就是复地雅园和璞玉 one

共有 56 套叠拼和 82 套合院，叠拼分为上中下叠，合院地上三层，面积段约 270-500㎡

士林华苑二期效果图

同样都是市区豪宅的有力竞争者

而土地市场作为楼市的风向标，上海核心地块的地价不断上涨，也意味着这些项目未来的入市价格也将上涨

8 月初，绿城拿下徐汇滨江地块，凭借 13.1 万元 /㎡的楼板价，成为新晋国内单价地王

大家惊叹没多久，刚公布的五批次又拿出了静安曹家渡 9A-20 地块

第一轮竞价的溢价率，中止价控制在 40%，比徐汇滨江小米地块还高出了 10%

这还仅仅是第一轮，根据最新土拍规则，该地块实行两轮竞价，第二轮竞价中采用价高者得方式

也就是说，徐汇滨江小米地块的 “地王” 称号，很可能就要易主了

这两块地诞生的项目也是妥妥的 17 万 +/㎡

伴随着土拍重新回归市场化，市区将有更多优质地块出让

大大提升开发商的自主权，更有动力花钱拍地和用心做产品

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上海高端市场仍在源源不断地供应

文中盘点的 5000 万豪宅只是上海豪宅热销的一个缩影

各种上海新房成交均价、全国豪宅成交单价等纪录纷纷被刷新

体现了上海一直以来对于改善需求的政策倾斜，以及亿万富豪对于这座城市的强烈认同感

再加上市区藏着的这么多风貌别墅

堪称是豪宅产品力的又一次巅峰对决

还会有怎样意想不到的精彩表现？能否带动整体市场的热度？我们也会持续观察

来源：真叫卢俊