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潘石屹的含金量还在上升

2006 年的夏天,太原国贸大酒店三层宴会厅,举办了一场特殊的 “宴请”。这个煤炭大省最高档的酒店,聚集了二百多位嘉宾,他们几乎都是当时中国最有钱的一群人:

煤老板。

活动盛大奢华,主办方给煤老板准备了最重磅的礼物:

奥运前北京 CBD 商业地产最后机会 —— 朝外 SOHO。

主办方是 SOHO 中国董事长潘石屹。经历了一场家庭风波后,他带着营销团队从北京赶来,第一次在异地举办开盘活动。

之所以在山西搞开盘,是因为在此之前,朝外 SOHO 旁的 SOHO 尚都项目开盘,8 天签约了 5 个亿。而山西的煤老板,是购房的主力军。

在国贸大酒店的开盘结束后,这些煤老板们 —— 潘总的仰慕者,带着和潘总的合影,和一份购房协议,满意地回到自己灰尘漫天的矿山。后来,朝外 SOHO 的山西客户的比例高达 40%。

那几年绝对是老潘的高光时刻。SOHO 中国的业绩节节攀升,而除了知名地产企业家的身份,他还跨界文化、时事、影视,在公共领域极为活跃,被称为:

中国的特朗普。

后来,潘总就养成了定期去山西的习惯,他对客户几乎有求必应,甚至亲自下过矿井。

2010 年,SOHO 中国实现销售额 238 亿,达到规模之巅。潘总的夫人张欣喊出一个目标:

销售千亿、超越万科。

前几天,SOHO 中国发布了半年报。这家曾号称要超越万科的公司,营收规模不到 8 亿,亏损了一个小目标。公司市值只有 30 多亿,缩水了 87%。

潘总夫妇身家从 17 年前最高峰时的 270 亿缩水到现在的 185 亿元,位居中国第 290 位。

尽管如此,潘总竟然还是很多中国地产商最羡慕的人,没有之一。

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2009 年 6 月 30 日,北京广渠路 15 号地迎来现场拍卖。

当时还名不见经传的央企方兴地产力压 SOHO 中国、保利等房企,以 “黑马” 之姿,拿下这宗楼面价 14500 元每平米的地王。

方兴代表高举号码牌的照片,广为流传。照片中,潘总夫妇就坐在前排,笑得很无奈。第二天,没拿到地的网络大 V 潘总撰文称:

北京土地市场的泡沫,的确已经出现了。

潘总生性谨慎,这帮助他从海南楼市泡沫的死人堆里爬出来。但这次,他的确看错了。方兴后来在广渠门地块打造了第一个金茂府,这个豪宅后来二手房价超过:

10 万元一平米。

SOHO 达到规模之巅的那年,山西省启动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关停,煤老板开始沉寂。

没过多久,北京又出台了住宅 “限购令”,非京籍客户的购房门槛,开始越来越高。

但对潘总影响更大的,是那一年北京出台的禁止写字楼、酒店物业散售令。这意味着,SOHO 的散售模式,在北京走不通了。

2010 年初,北京 CBD 的中服地块启动招标。潘总突然公开质疑竞买条件里,对投标主体的苛刻要求,认为是:

内定。

后来,中服地块经拆分后重新出让。SOHO 参与了其中三宗地块的竞买。潘总的报价不低,并自称聘请了世界级规划设计团队,但最终:

颗粒无收。

潘总的散售模式,为 SOHO 日后的糟糕物业管理埋下了种子。SOHO 在买家、租户和政府心中的形象,后来日渐被削弱。

2011 年,SOHO 中国的销售额降到 109 亿,营收更是降了近七成。迟迟拿不到好地块,潘总在 2012 年开始提出放弃散售模式,转战自持。

这个选择,让他错过了房地产的最后一波红利。转型运营商后,业绩快速滑落。潘总也逐渐从舞台中央淡出。

2014 年开始,潘总开启卖卖卖的模式。五年时间,先后卖掉了上海海伦广场、静安广场、凌空、世纪广场、虹口 SOHO 等。

就连北京物业的地下停车场,他都打包卖给了广州的慧泊停车场。

卖掉了 300 多亿资产后,潘总将投资都转向了海外。国内只剩下北京、上海核心地段的七八个商业。潘总说,这些最核心的资产,不会再卖了。

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2019 年 10 月 30 日,SOHO 中国的股价忽然盘中暴涨。当天传言说,黑石计划收购 SOHO 中国的资产。

传言发酵了一年半后,黑石发出全面收购邀约,拟取得 SOHO 中国的控制权。收购后,潘总夫妇的持股比例降至 9%,成为:

小股东。

虽然嘴上一再说不会再卖资产。但潘总的身体一直很诚实。在他看来,一个如同当年海南般逃顶的机会,似乎再次出现了。

但一个多月后,市场监管总局根据《中国反垄断法》,对这个收购启动了立案审查。黑石不得不终止收购。

在黑石收购之前,潘总还推动过 SOHO 中国的私有化,试图抽身而退。但同样因为各种原因,未能达成。

这两次操作的反转,让很多人疑问重重。老潘是遇上事了?

此时的潘总的确低调了。他很少发微博,也不怎么对公司的事发表评论。他不再是那个怼天怼地怼空气的中国特朗普了。

接着疫情爆发。SOHO 旗下的七八个商业地产项目,出租率和租金收入均不理想。疫情过去后,京、沪商业地产还是继续低迷,靠收租为生的 SOHO 中国业绩,每况愈下。

今年上半年,SOHO 中国旗下物业的出租率只有 76%。其中望京 SOHO 的出租率为 57%,平均租金降到了每月每平米 4 块钱。

曾创下 “开盘 6 天劲销 9 亿” 的朝外 SOHO,空置率更达到了 46%。8 月,朝外 SOHO 一套特价房源的租金,降到了每月每平米:

1.73 块。

这可能是北京写字楼市场的地板价了。

曾经热闹的银河 SOHO 商场,也一片冷清。最多的店面是房产中介,和辅导班。

但 SOHO 官方的租售平台上,银河 SOHO 的租金还是不低 —— 商铺租金报价 4 块左右,写字楼报价 6 块左右。但后面都还有备注标签:

免租期可议。

银河 SOHO 的中介跟我说,SOHO 重注面子,合同价一定要大,但免租期最高能给到 4 个月,折下来商铺能降到 2 块多,写字楼能降到 4 块。

中介说,自己来了快 6 年了,看着它的租金从 10 块降到 8 块,降到去年的 4 块。到了今年,连 3 块 5 的房源都有了:

写字楼中介,快干不下去了。

这并非 SOHO 一家如此。中国四大一线城市写字楼的空置率,今年上半年已经攀升至 20% 了,租金水平一降再降。

当年在丽泽 SOHO 的首批客户签约仪式上,潘总曾吐槽,自己纽约写字楼租金回报率都是 5%、6%:

中国写字楼的租金回报率,我都不好意思说。

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2020 年 1 月中旬,潘总在飞往美国的前一天,找到优客工场创始人。

潘总也没有什么客套话,上来就说,我把 3Q 空间卖给你怎么样?

3Q 空间是潘总用了五六年时间孵化的共享办公品牌,是他淡出地产圈后的主要心血。但优客工场老板彼时还在忙自己的事,他找了个理由婉拒,说我也没钱呀。

万万没有想到,潘总竟然说:

没事,我把 3Q 空间送给你。

这位精明的商人,已经不算账了。

潘总在国内的最后一次公开露面,是 2020 年 1 月 8 日。

他为老家甘肃天水石咀村捐建的养正幼儿园举行了竣工典礼。“养正” 二字取自潘石屹幼年就读的潘集寨学校前身 —— 养正学堂。

养正学堂,是潘石屹爷爷的爷爷创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊,是首批养正学堂的学员,后来考到了北京高等警官学校和黄埔军校第六期,曾参加中条山战役,在山西省率领三个团掩护全军撤退,与日寇战至只剩七人。

潘石屹是六十年代出生的,没见过五十年代就因病去世的爷爷。在潘集寨学校,上小学三年级时,他向好朋友炫耀,说自己的爷爷是国民党军官,去过大山外面很多城市。

这位好朋友把这话告诉了老师,老师开了全班批斗会。一连开好几天,女同学往潘石屹脸上吐口水,男同学擦鼻涕。

小潘就在小河边上把脸洗干净回家。后来,潘总将这个故事写进了自传。开篇第一句说:

人的价值观是从小就建立的。

在这本《我的价值观》一书里,潘总还在书中说,经商最长久的东西就是诚实:

不做一分钱假账,不偷税漏税一分钱,这是我们最基本的原则。

虽然在 2021 年末,因少缴土地增值税和企业所得税 1.98 亿元,SOHO 尚都项目公司被追缴税款、加收滞纳金并处 2.5 倍罚款共计 7.09 亿元。

2023 年,SOHO 中国在发布财报时说,公司尚有 19.86 亿元的土地增值税和相关滞纳金未偿付。

过去两年,潘总辞去 SOHO 中国董事会主席、提名委员会主席以及 ESG 委员会主席职务,并卸任多家公司要职。张欣也辞去了 CEO。

他俩一直在纽约生活,这几年都没有回国。在张欣最近更新的动态里,潘总除了偶尔参加参加活动,然后:

不是忙着在这片海边度假,就是去另一片海边度假。

SOHO 中国显然还有一些麻烦。潘总口口声声不会卖的核心资产,价格已经不重要了,没有买家才是最大的困难。随着资本市场和楼市的下行,只能眼睁睁地看着财富如巧克力般融化。

但这些也不重要了。对比看看,恒大许老板进了格子间,王健林卖掉了万达总部,杨国强如今因为债务问题,深陷抑郁症。

就连 SOHO 当年要超越的万科,今年上半年,也亏损了近百亿:

这些年,但凡有点上进心的,都负债累累。

来源:包邮区

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