潘石屹的含金量还在上升

2006 年的夏天，太原国贸大酒店三层宴会厅，举办了一场特殊的 “宴请”。这个煤炭大省最高档的酒店，聚集了二百多位嘉宾，他们几乎都是当时中国最有钱的一群人：

煤老板。

活动盛大奢华，主办方给煤老板准备了最重磅的礼物：

奥运前北京 CBD 商业地产最后机会 —— 朝外 SOHO。

主办方是 SOHO 中国董事长潘石屹。经历了一场家庭风波后，他带着营销团队从北京赶来，第一次在异地举办开盘活动。

之所以在山西搞开盘，是因为在此之前，朝外 SOHO 旁的 SOHO 尚都项目开盘，8 天签约了 5 个亿。而山西的煤老板，是购房的主力军。

在国贸大酒店的开盘结束后，这些煤老板们 —— 潘总的仰慕者，带着和潘总的合影，和一份购房协议，满意地回到自己灰尘漫天的矿山。后来，朝外 SOHO 的山西客户的比例高达 40%。

那几年绝对是老潘的高光时刻。SOHO 中国的业绩节节攀升，而除了知名地产企业家的身份，他还跨界文化、时事、影视，在公共领域极为活跃，被称为：

中国的特朗普。

后来，潘总就养成了定期去山西的习惯，他对客户几乎有求必应，甚至亲自下过矿井。

2010 年，SOHO 中国实现销售额 238 亿，达到规模之巅。潘总的夫人张欣喊出一个目标：

销售千亿、超越万科。

前几天，SOHO 中国发布了半年报。这家曾号称要超越万科的公司，营收规模不到 8 亿，亏损了一个小目标。公司市值只有 30 多亿，缩水了 87%。

潘总夫妇身家从 17 年前最高峰时的 270 亿缩水到现在的 185 亿元，位居中国第 290 位。

尽管如此，潘总竟然还是很多中国地产商最羡慕的人，没有之一。

1

2009 年 6 月 30 日，北京广渠路 15 号地迎来现场拍卖。

当时还名不见经传的央企方兴地产力压 SOHO 中国、保利等房企，以 “黑马” 之姿，拿下这宗楼面价 14500 元每平米的地王。

方兴代表高举号码牌的照片，广为流传。照片中，潘总夫妇就坐在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的网络大 V 潘总撰文称：

北京土地市场的泡沫，的确已经出现了。

潘总生性谨慎，这帮助他从海南楼市泡沫的死人堆里爬出来。但这次，他的确看错了。方兴后来在广渠门地块打造了第一个金茂府，这个豪宅后来二手房价超过：

10 万元一平米。

SOHO 达到规模之巅的那年，山西省启动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关停，煤老板开始沉寂。

没过多久，北京又出台了住宅 “限购令”，非京籍客户的购房门槛，开始越来越高。

但对潘总影响更大的，是那一年北京出台的禁止写字楼、酒店物业散售令。这意味着，SOHO 的散售模式，在北京走不通了。

2010 年初，北京 CBD 的中服地块启动招标。潘总突然公开质疑竞买条件里，对投标主体的苛刻要求，认为是：

内定。

后来，中服地块经拆分后重新出让。SOHO 参与了其中三宗地块的竞买。潘总的报价不低，并自称聘请了世界级规划设计团队，但最终：

颗粒无收。

潘总的散售模式，为 SOHO 日后的糟糕物业管理埋下了种子。SOHO 在买家、租户和政府心中的形象，后来日渐被削弱。

2011 年，SOHO 中国的销售额降到 109 亿，营收更是降了近七成。迟迟拿不到好地块，潘总在 2012 年开始提出放弃散售模式，转战自持。

这个选择，让他错过了房地产的最后一波红利。转型运营商后，业绩快速滑落。潘总也逐渐从舞台中央淡出。

2014 年开始，潘总开启卖卖卖的模式。五年时间，先后卖掉了上海海伦广场、静安广场、凌空、世纪广场、虹口 SOHO 等。

就连北京物业的地下停车场，他都打包卖给了广州的慧泊停车场。

卖掉了 300 多亿资产后，潘总将投资都转向了海外。国内只剩下北京、上海核心地段的七八个商业。潘总说，这些最核心的资产，不会再卖了。

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2019 年 10 月 30 日，SOHO 中国的股价忽然盘中暴涨。当天传言说，黑石计划收购 SOHO 中国的资产。

传言发酵了一年半后，黑石发出全面收购邀约，拟取得 SOHO 中国的控制权。收购后，潘总夫妇的持股比例降至 9%，成为：

小股东。

虽然嘴上一再说不会再卖资产。但潘总的身体一直很诚实。在他看来，一个如同当年海南般逃顶的机会，似乎再次出现了。

但一个多月后，市场监管总局根据《中国反垄断法》，对这个收购启动了立案审查。黑石不得不终止收购。

在黑石收购之前，潘总还推动过 SOHO 中国的私有化，试图抽身而退。但同样因为各种原因，未能达成。

这两次操作的反转，让很多人疑问重重。老潘是遇上事了？

此时的潘总的确低调了。他很少发微博，也不怎么对公司的事发表评论。他不再是那个怼天怼地怼空气的中国特朗普了。

接着疫情爆发。SOHO 旗下的七八个商业地产项目，出租率和租金收入均不理想。疫情过去后，京、沪商业地产还是继续低迷，靠收租为生的 SOHO 中国业绩，每况愈下。

今年上半年，SOHO 中国旗下物业的出租率只有 76%。其中望京 SOHO 的出租率为 57%，平均租金降到了每月每平米 4 块钱。

曾创下 “开盘 6 天劲销 9 亿” 的朝外 SOHO，空置率更达到了 46%。8 月，朝外 SOHO 一套特价房源的租金，降到了每月每平米：

1.73 块。

这可能是北京写字楼市场的地板价了。

曾经热闹的银河 SOHO 商场，也一片冷清。最多的店面是房产中介，和辅导班。

但 SOHO 官方的租售平台上，银河 SOHO 的租金还是不低 —— 商铺租金报价 4 块左右，写字楼报价 6 块左右。但后面都还有备注标签：

免租期可议。

银河 SOHO 的中介跟我说，SOHO 重注面子，合同价一定要大，但免租期最高能给到 4 个月，折下来商铺能降到 2 块多，写字楼能降到 4 块。

中介说，自己来了快 6 年了，看着它的租金从 10 块降到 8 块，降到去年的 4 块。到了今年，连 3 块 5 的房源都有了：

写字楼中介，快干不下去了。

这并非 SOHO 一家如此。中国四大一线城市写字楼的空置率，今年上半年已经攀升至 20% 了，租金水平一降再降。

当年在丽泽 SOHO 的首批客户签约仪式上，潘总曾吐槽，自己纽约写字楼租金回报率都是 5%、6%：

中国写字楼的租金回报率，我都不好意思说。

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2020 年 1 月中旬，潘总在飞往美国的前一天，找到优客工场创始人。

潘总也没有什么客套话，上来就说，我把 3Q 空间卖给你怎么样？

3Q 空间是潘总用了五六年时间孵化的共享办公品牌，是他淡出地产圈后的主要心血。但优客工场老板彼时还在忙自己的事，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀。

万万没有想到，潘总竟然说：

没事，我把 3Q 空间送给你。

这位精明的商人，已经不算账了。

潘总在国内的最后一次公开露面，是 2020 年 1 月 8 日。

他为老家甘肃天水石咀村捐建的养正幼儿园举行了竣工典礼。“养正” 二字取自潘石屹幼年就读的潘集寨学校前身 —— 养正学堂。

养正学堂，是潘石屹爷爷的爷爷创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊，是首批养正学堂的学员，后来考到了北京高等警官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山西省率领三个团掩护全军撤退，与日寇战至只剩七人。

潘石屹是六十年代出生的，没见过五十年代就因病去世的爷爷。在潘集寨学校，上小学三年级时，他向好朋友炫耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过大山外面很多城市。

这位好朋友把这话告诉了老师，老师开了全班批斗会。一连开好几天，女同学往潘石屹脸上吐口水，男同学擦鼻涕。

小潘就在小河边上把脸洗干净回家。后来，潘总将这个故事写进了自传。开篇第一句说：

人的价值观是从小就建立的。

在这本《我的价值观》一书里，潘总还在书中说，经商最长久的东西就是诚实：

不做一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我们最基本的原则。

虽然在 2021 年末，因少缴土地增值税和企业所得税 1.98 亿元，SOHO 尚都项目公司被追缴税款、加收滞纳金并处 2.5 倍罚款共计 7.09 亿元。

2023 年，SOHO 中国在发布财报时说，公司尚有 19.86 亿元的土地增值税和相关滞纳金未偿付。

过去两年，潘总辞去 SOHO 中国董事会主席、提名委员会主席以及 ESG 委员会主席职务，并卸任多家公司要职。张欣也辞去了 CEO。

他俩一直在纽约生活，这几年都没有回国。在张欣最近更新的动态里，潘总除了偶尔参加参加活动，然后：

不是忙着在这片海边度假，就是去另一片海边度假。

SOHO 中国显然还有一些麻烦。潘总口口声声不会卖的核心资产，价格已经不重要了，没有买家才是最大的困难。随着资本市场和楼市的下行，只能眼睁睁地看着财富如巧克力般融化。

但这些也不重要了。对比看看，恒大许老板进了格子间，王健林卖掉了万达总部，杨国强如今因为债务问题，深陷抑郁症。

就连 SOHO 当年要超越的万科，今年上半年，也亏损了近百亿：

这些年，但凡有点上进心的，都负债累累。

来源：包邮区