在上海买的二手房大概都是多少房龄

上海这座城市有一个很有意思的标签，叫

一半繁华一半烟火

的确，它既有历经超强台风也平安无事的超高层地标建筑，也有家长里短的上海里弄

但是真正走在市区街头，体感上出镜率更高的，还是这样的老房子

这既是这座城市城镇化发展的遗留产物，也渐渐成为了城市的一种底色

上海的老房子确实很多，我们也曾经在

没想到房子老龄化的程度会这么严重

这篇文章中研究过，上海是全国拥有老房子最多的城市

在 2020 年的时候，上海就有一半的房子房龄在 20 年以上

这样大的存量，在上海的二手房市场也是一个不可忽视的数字

今天，就让我们再聚焦一点

看看在上海二手房成交市场上，大家都在买什么房龄的房子

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60% 以上成交的二手房房龄在 15-35 年

这个数据不是来自某一年，而是上海 2020 年至今的每一年

首先我去查了上海 2020 年至今二手房的成交数据

得到的结果很明显

最近 5 年二手房成交超过 32% 都是房龄段是在 25-35 年的老房子

这个房龄段的二手房成交占比最多，也符合我们之前统计的上海一半的房子建成在 2000 年之前这个结果

成交量排第二的是 15-25 年房龄的二手房，占比超过 30%，稍逊第一

这意味着整个二手房市场成交的房子，几乎 60% 以上的房龄都在 15-35 年

这 20 年的确是上海高速发展的一段时间，上海的常住人口从 1283 万涨到 2303 万，几乎涨了一倍

对住房的需求也在飞速增长，所以这 20 年建成的房子数量激增

1990 年开始开发浦东，2000 年提出 “一城九镇”，随后陆续规划 “五大新城”

上海城市格局在这 20 年也发生了变化

所以具体到每个区，成交二手房的房龄当然也会有差异

不用看数据也能猜到，肯定是市区老房龄的二手房多，五大新城次新房多

但是差异到底有多少

我们把上海市各个区近 5 年的二手房成交情况做了对比

抛开人口最大的浦东，最远的崇明等几个区

选取市区黄浦、杨浦、虹口、静安、普陀、长宁、徐汇 7 个区，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇各自的二手房成交情况做个对比

把数据拉到 5 年以内的次新房和 35-45 年房龄的二手房这两个维度，来看看对比结果

差异是不是非常明显

市区徐汇、杨浦、普陀三个区 35-45 年房龄的二手房成交都超过 10%

还要特别提一下虹口，占据上海市 0.37% 的土地面积，却承担了 35-45 年房龄二手房成交的 6.82%

市区老房子绝对的多也不足为奇

毕竟杨浦区作为上海老工业硬核区、徐汇拥有超 6 成的老公房，还有普陀、虹口曾经轰轰烈烈建设的工人新村

但市区的 5 年次新房成交就不够看了

不足 10%，其实并非成交不够，很可能市场上市区的次新房就很少

另一边的五大新城则是不负众望，5 年内成交的次新房占据了市场的几乎一半

而五大新城 35-45 年房龄的成交才占 6%，同样也是因为市场上五大新城这个房龄的老房子就很少

这些都是明面上的

我们关注各个区成交房龄，其实是为了引出下一个问题

这些老房子都在卖出什么样的价格

于是我又统计今年以来不同房龄二手房成交的总价段分布

我把几个重点标红了

总的来说，二手房总价在 300 万以下的成交还是主流

但也有细微差别

比如对于房龄 5 年内的次新房来说，很惊喜的是主力总价段提升到了 300-500 万，500-800 万的成交也不在少数

甚至总价在 2000 万以上的成交，也是所有房龄段中最多的

而随着房龄的增加，300 万以下的成交占比越来越多

35 年房龄以上的二手房，超过一半的成交都是在 300 万以下，这个占比是一骑绝尘

这其中，35-45 年房龄的二手房成交在小总价段的最多，62.66% 都在 300 万以下

好，回看刚才对不同区域的分析，不难推测

很多老房子可能位于不错的位置，但是因为房龄太老而卖不出一个好价格

只看成交结果还不够，当我们把市场供应端和成交结合一起看的时候

这个困境表现得更明显

02

15-35 年房龄的二手房，供大于求最明显

存量市场，供大于求是肯定的

但是哪个房龄段的房子供应最多

或者换句话说，哪个房龄段的房子最不好卖

我们来看一下今年的数据

只看挂牌和成交已经比较清楚了

15-35 年房龄的房子供应量明显很大

再看下挂牌套数减去成交套数的差值会更明显

5 年以内的次新房挂牌和成交差值最少，很可能这类房子是好卖的

而 15-35 年房龄的二手房差值最多

原本我以为会出现，房龄越大的二手房越不好卖，也就是越容易出现供大于求

事实是，由于 15-35 年房龄的二手房供应占比绝对多，几乎占到每年挂牌总量的 70% 左右

导致，市场上 15-35 年房龄的二手房成交量虽然还不错，但是太大的供应量让这个房龄段的二手的明显供大于求

换句话说

15-35 年房龄的二手房，很可能是最不好卖的

而市场需求正在向次新房倾斜

这种倾向也体现在成交周期上

我选择了杨浦区作为研究对象，随机选择房龄在 10 年内和房龄在 20 年以上的二手房，看看他们的成交周期

数据整理自：链家

20 年房龄以上的老房子成交周期普遍在 120 天以上

而 10 年内的次新房相比之下成交周期则缩短很多

甚至还看到阳光城・檀悦 101 有一个成交周期 6 天的记录

面对这样的市场情况

又进一步牵扯出下一个问题，关于老房子的存量

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上海的老房子存量到底有多少

关于二手房市场的存量，目前没有准确的数据

但是从 2020 年的第七次全国人口普查数据，可以看到一些端倪

在《中国人口普查年鉴 - 2020》中，将各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况做了统计，我们也因此得到这份关于上海老房子的数据

上海 15-35 年房龄的老房子存量是最多的

这也解释了 15-35 年房龄的二手房明明成交占比也是最多的，为什么供应端还是最多的

因为存量足够大

而截止到 2020 年，上海市在 2015 年以后建成的次新房还是非常少的一个占比，只有 8.31%

换句话说，在 2020 年，上海每十个家庭中，只有一个家庭能住在 10 年房龄的次新房里

让我们再关注一下这些存量老房子的户均面积

会发现，存量房占比最多的那段时间，也就是 1980-2009 年这近三十年，也是户均面积增长最快的三十年

这也不难理解，这三十年的飞速发展，落在我们每个人身上都有体感

1988 年，正好是住宅商品化的开始的一年

此后的十年整个上海增加了 25 万套以上的住宅

2000-2009 年，浦东飞速发展，上海申办世博会成功，并且开始了如火如荼的大建设

这十年上海的住宅市场也发展到一个感人的高度，住宅量超过 26 万套，户均面积也超过 90 平

而在 2006 年，7090 政策的出台，很快影响到后续新房的户配

紧接着在 2010-2014 年，户均面积已经下降到 80 多平

为什么要去研究存量

其实是反过来更全面的看市场

在今年这些粗略统计的数据背后

是 71 万多套的存量

这些老房子不会消失，只会随着时间变得更老

04

好，我们来回顾一下关于上海老房龄的二手房

1. 最近 5 年，60% 以上成交的二手房房龄都在 15-35 年

2. 市区 7 个区 35-45 年房龄的老房子成交能占 64%，五大新城 5 年内的次新房占比达 49%

3. 次新二手房总价段更丰富，而房龄越老的二手房，300 万以下总价的成交占比越来越多

4.15-35 年房龄的二手房，存量最多，供大于求的情况也最明显

5. 次新房成交周期比 20 年房龄以上老房子成交周期短得多

于是，我们看到上海这座城市从很早就开始通过美丽家园、家装电梯工程让老房子的居住环境更舒适

每条线索都指向同一个线头

因为有太多存量的老房子，市场对改善居住的需求一直是没有被满足的

很好的是，我们也能看到今年的政策调整中

中小套型的面积限制，从 90 至 100㎡放大到了 100 至 120㎡

将来会有更大的空间给到改善户型

相信未来关于改善的市场，将会进一步完善

来源：真叫卢俊