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上海5000万的房子,都是谁在买

7 月底,上海又一批次新房公布

3 个 17 万 +/㎡的豪宅项目逐一登场,包括前滩百合园、融创外滩壹号院二期和锦园

就此拉开了下半年的豪宅大戏

来源:网上房地产

这一个月以来,三者的认购都有不错的表现

融创外滩壹号院二期更是延续了 “日光盘” 的风采

150 多号就抢光了所有房源,实现了 56.74 亿的销售额

一二期加在一起狂卖了 156.71 亿元,成为今年上海单盘销售额的第二名

大家都知道今年上海的豪宅不愁卖,而且门槛也是水涨船高,总价一路从 2000 万到 3000 万再飙升到 5000 万

壹号院的均价也从一期的 16.8 万 /㎡,上涨到了二期的 17.1 万 /㎡,每平米贵了 3000 元

结果没想到的是,就连豪宅市场内部也在分化,越贵的比往年越好卖

数据方面同样有佐证

来源:CRIC

据克而瑞统计,今年上半年总价 3000 万 - 5000 万的高端住宅项目

上海的成交套数为 1236 套,同比增长达到 192.6%,已经很夸张

再来看总价 5000 万元以上,上海更是成交了 308 套,同比增长足足有 422%

在前 10 城市里占比接近八成,全国范围内遥遥领先

那么,这些 5000 万豪宅,各有什么特别之处?都是谁在买?

01

我们盘点了一下,今年上海总价 5000 万 + 的豪宅都有谁

先来看套均总价,有 5 个新盘总价接近或超过 5000 万,都属于这个级别

数据来源网络,仅供参考

第一个是香港置地启元,联动价为 17.8 万 /㎡,也是截止到 8 月 20 日上海高层的最高单价

小区内总计 80 套房子,从 258 平起步,到 540 多平的顶层复式,都成了上海有钱人最追捧的对象

总销售额为 44.55 亿元,套均达 5569 万元

对照一房一价表,有 50 套都在 5000 万 +,占比达到 62.5%,更有 4 套价值过亿,都是一个小目标起步

第二个是融创外滩壹号院

一期 204 套房源,总销售额 99.97 亿元;二期 110 套房源,实现了 56.74 亿的销售额

两期算下来,314 套的套均为 4975 万元,距离 5000 万只差了 25 万

其中,一期有 58 套、二期有 37 套,加起来 95 套的单套定价都在 5000 万 +

据介绍,接下来的三期还将推出 560 平方米的摘星大宅,项目的整体套均总价有望进一步攀升

第三个是锦园,由新湖、融创、中信在老城厢核心板块联合打造

首开带来 33 套 14 层的小高层,主力面积在 267 到 330 平,另外还有 302 平的花园复式别墅和 909 平的复式大平层

第四个是前滩百合园,不久前推出了最后 10 套联排,单价约 17.12 万 /㎡,套均在 6885 万左右,认购当天就卖出了 9 套

最后一个是长宁的夏都幸福 268,项目已于 2020 年竣工,是准现房状态,欧式经典古堡风格

即便是如此高的门槛,香港置地启元和融创外滩壹号院也被一扫而光

前滩百合园还剩了一套 326 平方的联排别墅,锦园和夏都幸福 268 的认筹表现也很不错,接下来将进行正式认购

除此之外,还有部分热门豪宅的超大面积户型,定价也在 5000 万 +

最多的就是新天地的中海顺昌玖里,数了一下,一共有 112 套房源超过 5000 万,都是 325 平的户型,总价从 5210 万到 6903 万

据一房一价表整理

以及虹口源 717 有 18 套、滨江凯旋门三期和昌平云岸各有 9 套、宸嘉 100・嘉佰道有 5 套、凯德茂名公馆和龙盛湾上二期各有 1 套

保利世博天悦一二期各有 17 套,加起来共 34 套

还有正在认购中的夏都幸福 268,以及刚结束认筹的锦园两个项目,分别有 30 套和 17 套的价格超过 5000 万

具体来看,这些定价能到 5000 万元级别的新房,地段、大户型和周围配套都是没得说,一顶一的能打

主要集中在黄浦新天地、老西门、陆家嘴滨江和徐汇滨江几大热门板块

还涉及长宁新华路和普陀长风这两个市区内环、内中环板块

中海顺昌玖里效果图

入住中海顺昌玖里的大平层,有机会看到上面这幅景象,同时将历史风貌与浦江繁华尽收眼底

而滨江凯旋门和保利世博天悦则是坐拥一线江景,昌平云岸和龙盛湾上的景观对着苏州河

前滩百合园更绝,此次开盘的 10 套联排不仅直面江景,内部更是打造了海派法式的低密墅区,包括有山花、拱券、立柱、牛腿等经典法式元素

前滩百合园联排效果图

这些豪宅面积基本都在 300 平以上,做的三到五房

再乘以 17 万 /㎡的均价,妥妥超出了 5000 万总价的标准线

夏都幸福 268 的主力户型为建面约 380㎡精装大平层,做到了五房五卫二厅,南北完全通透

每户均享有私密独立电梯厅,和独立的步入式更衣间

夏都幸福 268 约 380 平户型示意图

还有的是顶层将两户组合形成的大户型,以及额外送了 100 多平的露台,把豪宅的尺度感和松弛感拉满

02

再来看,现在上海能够拿出 5000 万买房的客群,都有谁

之前我们分析过 3000 万的客群,以滨江凯旋门三期和中海顺昌玖里为例

前者套均超过 3314 万,后者套均则在 3892 万左右,两个盘共吸引了 1779 组客户认购,包含 3 个公司和 6 个外国人

其中 994 组 310 开头的上海人,占比为 55.87%,非 310 的(外地人 + 新上海人)合计 776 组,占比 43.62%,两者差距不算太大

而且滨江凯旋门还触发了超高积分,对购房者要求非常苛刻,这也使得绝大部分房源在第一场中就被卖完了

据统计,第一场 534 组客户中,310 上海土著占比的更是高达 75%

把目光转向 5000 万的客群,从已公布摇号名单的 4 个新盘来看

融创外滩壹号院两期收获了 544 组,香港置地启元 188 组,锦园和前滩百合园各 21 组,合起来共 774 组有效认购客户

可以说,各个绝对都是实打实的亿万富豪,属于这个城市 “老钱” 和 “新贵” 们

这 4 个盘均未触发积分,对外地人和新上海人友好,满足相关购房条件,有钱就可以买到

774 组客户中,整体 310 开头的上海人合计 266 组,占比为 34.37%

非 310 的(外地人 + 新上海人)合计 504 组,占比达 65.12%,快是上海人的两倍了

结合起来可以看到,由于没有积分要求,5000 万对比 3000 万豪宅的客群,上海本地人的比例明显降低

细分到上海的 16 个区

5000 万豪宅这么多的 310 上海客户中,浦东新区名列榜首

像融创外滩壹号院最受黄浦人的爱好,香港置地启元则更受徐汇人的追捧,认购夏都幸福 268 的闵行人最多

而前滩百合园的 12 组上海客户,排第一的竟然是绝版崇明县,达到了 4 组

浦东客户凭借三个盘的平均发挥,最终总人数超过了黄浦

崇明和静安并列第五位,超强购买力秒杀了一众市区

5000 万更为庞大的 504 组外地客户,一如既往还是浙江人和江苏人充当排头兵

浙江人 136 组,江苏人 120 组,加起来就占了半壁江山

不得不感叹,这大概就是上海顶级购买力最全面的画像了

03

今年确实是上海豪宅的井喷之年

抛开亿元起步的风貌别墅不谈

接下来市区还将有多个套均 5000 万的豪宅项目入市

最受大家关注的莫过于翠湖天地的六期了

超高层项目高达 180 米,建成后将荣登浦西住宅高度之首,仅次于浦东世茂滨江花园的 191.85 米

分为三个面积区间,高区为约 1200-1399 平复式产品,中区以上为约 700 平左右的大平层,中低区为约 435-470 平左右平层

最大的户型接近 1400 平,宽敞奢华程度甚至超越了知名的汤臣豪宅

据了解,高层的样板间已经准备的差不多了,有望在年底入市

图源上海房产

据传闻,定价直接打破联动价了纪录,奔着 20.6 万 /㎡去了,重新定义上海豪宅的天花板

还有像洛克外滩源,可售住宅在 20 套左右,主力面积约 370㎡和 470㎡

以及属于老西门旧城改造项目的士林华苑二期,项目北面一路之隔就是复地雅园和璞玉 one

共有 56 套叠拼和 82 套合院,叠拼分为上中下叠,合院地上三层,面积段约 270-500㎡

士林华苑二期效果图

同样都是市区豪宅的有力竞争者

而土地市场作为楼市的风向标,上海核心地块的地价不断上涨,也意味着这些项目未来的入市价格也将上涨

8 月初,绿城拿下徐汇滨江地块,凭借 13.1 万元 /㎡的楼板价,成为新晋国内单价地王

大家惊叹没多久,刚公布的五批次又拿出了静安曹家渡 9A-20 地块

第一轮竞价的溢价率,中止价控制在 40%,比徐汇滨江小米地块还高出了 10%

这还仅仅是第一轮,根据最新土拍规则,该地块实行两轮竞价,第二轮竞价中采用价高者得方式

也就是说,徐汇滨江小米地块的 “地王” 称号,很可能就要易主了

这两块地诞生的项目也是妥妥的 17 万 +/㎡

伴随着土拍重新回归市场化,市区将有更多优质地块出让

大大提升开发商的自主权,更有动力花钱拍地和用心做产品

04

上海高端市场仍在源源不断地供应

文中盘点的 5000 万豪宅只是上海豪宅热销的一个缩影

各种上海新房成交均价、全国豪宅成交单价等纪录纷纷被刷新

体现了上海一直以来对于改善需求的政策倾斜,以及亿万富豪对于这座城市的强烈认同感

再加上市区藏着的这么多风貌别墅

堪称是豪宅产品力的又一次巅峰对决

还会有怎样意想不到的精彩表现?能否带动整体市场的热度?我们也会持续观察

来源:真叫卢俊

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